Về mảng BĐS KCN, Công ty chứng khoán VDSC cho biết điểm nghẽn chi tiêu sử dụng đất của KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh đã được tháo gỡ, mối quan ngại về triển vọng bán hàng của dự án này trong năm 2024 cơ bản được giải quyết nhờ vào chỉ tiêu sử dụng đất cho phần diện tích đất còn lại của dự án (102,76ha) thuộc xã Lạc Vệ, huyện Tiên Du đã được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt trong văn bản 657/QĐ-UBND ngày 29/12/2023.
Do đó, VDSC cho rằng KBC có thể đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng (đa phần là đất nông nghiệp), san lấp mặt bằng và tiến hành kinh doanh trong năm 2024 trong bối cảnh nhu cầu đất công nghiệp tại miền Bắc đang cao.
 |
| Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 dự kiến ra mắt trong năm 2024 sẽ thúc đẩy tăng trưởng dài hạn của KBC |
VDSC kỳ vọng KBC có thể kí hợp đồng 60ha tại khu vực này, trong đó có 10ha từ hợp đồng cũ của năm 2023. Ngoài ra, VDSC cũng kì vọng KBC có thể ghi nhận 20ha tại KCN Tân Phú Trung (tương đương 10% tổng diện tích thương phẩm, trong đó có 8ha từ hợp đồng cũ) và bàn giao 17ha con lại tại KCN Quang Châu mở rộng.
Bên cạnh đó, KCN Tràng Duệ 3 có khả năng cao sẽ sẵn sàng kinh doanh từ quý IV/2024. Theo đó, dự án đã được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt quy hoạch 1/2000, một bước tiến quan trọng trong việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
VDSC kì vọng KCN này sẽ nhận quyết định thành lập trong quý I/2024. Với diện tích đã giải phóng mặt bằng lên đến 200ha, KBC có thể xúc tiến ngay thương vụ cho LG thuê 90ha trong năm 2024.
Theo Agriseco, dự án KCN Tràng Duệ 3 được kỳ vọng là động lực tăng trưởng cho KBC trong năm 2024. Đối tác LG đã cam kết đầu tư thêm 1 tỷ USD để mở rộng hoạt động sản xuất tại KCN.
Tràng Duệ 3 dự kiến sẽ thu hút dòng vốn FDI lớn khi sở hữu vị trí thuận lợi và các chính sách ưu đãi thuế trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải. Doanh thu cho thuê từ KCN Tràng Duệ 3 kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kết quả kinh doanh trong năm 2024 và xa hơn là giai đoạn 2024 – 2026.
Về trung và dài hạn, Agriseco cho rằng KBC vẫn tiềm năng nhờ quỹ đất gối đầu lớn trên 1.000ha (Tràng Duệ 3, Tân Tập, Nam Tân Tập, Lộc Giang) nằm tại các tỉnh thu hút vốn FDI cao trải dài từ Bắc vào Nam với giá thuê KCN dự kiến tăng 6-8% trong tương lai.
Còn theo SSI, đối với hoạt động phát triển bất động sản nhà ở, KBC vẫn đang tập trung làm việc với tỉnh Bắc Ninh để xác định tiền sử dụng đất (LUR) cho KĐT Phúc Ninh, tỉnh Bắc Ninh. Chúng tôi cho rằng việc này có thể kéo dài đến năm 2025, do đó 10 ha đất thương phẩm mà KBC đã bán trước đó sẽ chỉ được ghi nhận doanh thu trong năm 2025.
Do đó, theo kịch bản cơ sở, SSI kỳ vọng KBC sẽ cho thuê tổng cộng khoảng 102 ha đất KCN trong năm 2024, trong đó 30 ha đã được các nhà đầu tư đảm bảo thuê trong năm 2023, 50 ha từ KCN Tràng Duệ 3 và 22 ha từ KCN Tân Phú Trung. Chúng tôi ước tính KBC sẽ đạt 4,92 nghìn tỷ đồng doanh thu thuần (giảm 12,8% svck) và 1,36 nghìn tỷ đồng LNST (giảm 38,5% svck) cho năm 2024. Dự báo này thấp hơn so với dự báo trước đây của chúng tôi đến từ việc ghi nhận doanh thu tại KĐT Phúc Ninh, Bắc Ninh dự kiến lùi sang năm 2025 như đã đề cập ở trên.
Trong kịch bản kém khả quan, khi KBC nhận được phê duyệt đầu tư cho KCN Tràng Duệ 3 vào cuối năm 2024 để bắt đầu cho thuê trong năm 2025, SSI ước tính KBC có thể chỉ cho thuê 52 ha trong năm 2024 thay vì 102 ha như trong kịch bản cơ sở. Theo đó, chúng tôi ước tính doanh thu và LNST năm 2024 lần lượt đạt 3,1 nghìn tỷ đồng (giảm 45% svck) và 839 tỷ đồng (giảm 62,2% svck).
Ở mức giá 32.000 đồng/cổ phiếu, KBC đang giao dịch ở mức P/E 2024 là 20x và P/B là 1,3x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị TRUNG LẬP với giá mục tiêu là 34.400 đồng/cổ phiếu, với tiềm năng tăng giá là 7,5% so với giá hiện tại và cao hơn 3,6% so với giá mục tiêu trước đó do chúng tôi đưa các cụm KCN Hưng Yên vào định giá RNAV.