Triển vọng 2021: Doanh số ký bán tăng mạnh
Do tác động từ đại dịch Covid-19 và thiếu hụt nguồn cung, hoạt động ký bán đã bị trì hoãn trong 6T20. Do đó, trong cả năm 2020, VNDirect ước tính khối lượng ký bán chỉ đạt 464 căn (-72,7% svck) và tổng giá trị đạt 1.904 tỷ đồng (-62,9% svck).
Trong năm 2021, VNDirect kỳ vọng doanh số ký bán sẽ trở lại đà tăng trưởng mạnh mẽ với tổng giá trị đạt 6.818 tỷ đồng (+258,1% svck) nhờ ra mắt hai dự án tiềm năng tại TP. Thủ Đức bao gồm Armena và Clarita.
VNDirect điều chỉnh dự phóng 2021-2023 như sau: 2021: Điều chỉnh dự phóng liên quan tới hoạt động bàn giao các dự án Verosa và Safira, từ đó dẫn tới thay đổi dự phóng lợi nhuận ròng năm 2021 +5,4% đạt 1.261 tỷ đồng (+9,4% svck).
2022: Hoãn việc ghi nhận DT 1.169 tỷ đồng từ dự án Armena sang năm 2023 do dự án này hoãn việc mở bán dự án sang năm 2021 nhằm hưởng lợi từ việc giá bán nhà đất đang tăng tại TP. Thủ Đức. Nhìn chung, giảm 19,9% dự phóng DT năm 2022 xuống 5.136 tỷ đồng (+10,6% svck) và giảm 20,0% dự phóng LN ròng xuống 2.115 tỷ đồng (+67,8% svck).
2023: VNDirect đưa ra ước tính trong năm 2023, doanh thu đạt 6.980 tỷ đồng (+35,9% svck) và lợi nhuận ròng đạt 2.585 tỷ đồng (+22,3% svck). Trong 2023, VNDirect kỳ vọng KDH sẽ ghi nhận lợi nhuận từ phần còn lại của dự án Clarita và Armena cùng 218 căn biệt thự/nhà liền kề từ dự án Corona.
KDH nổi bật với hai dự án có khả năng mở bán trong năm 2021 tại TP. Thủ Đức – điểm nóng đầu tư hiện tại ở TP. HCM
Theo DKRA, TP. Thủ Đức đóng góp lần lượt 55% và 60% cho tổng số lượng nhà phố/biệt thự mở bán mới và giao dịch tại TP. HCM trong năm 2020.
Tâm lý đầu tư đang ở mức mạnh mẽ và tập trung vào các khu vực phía Đông TP. HCM sau khi TP. Thủ Đức được thành lập (hợp nhất giữa Quận 9, Quận 2 và Quận Thủ Đức) và một loạt các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn đang triển khai (tuyến Metro số 1, cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây và đường vành đai 2).
Bên cạnh đó, mạng lưới giao thông của TP. Thủ Đức sẽ được tăng cường thêm thông qua việc mở rộng các đường Nguyễn Xiển, Lê Văn Việt, Tô Ngọc Vân và Nguyễn Duy Trinh, vốn dự kiến sẽ được thực hiện trong giai đoạn 2021-2025.
Việc tăng tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng và thành lập TP. Thủ Đức đã nâng giá đất 20-30% trong một năm tại một số khu vực trong thành phố bất chấp đại dịch Covid-19. Mặc dù giá đang tăng, VNDirect quan sát thấy nhu cầu nhà ở vẫn duy trì mức cao. Hầu hết các dự án mở bán mới tại khu vực này đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng trong khoảng 80-90% trong những ngày đầu mở bán.
Bên cạnh đó, theo Tổng cục Thống kê Việt Nam (TCTK), trong giai đoạn 2015-2019, tăng trưởng dân số TP. Thủ Đức đạt 4%/năm, cao hơn 2% so với TP. HCM, từ đó cho thấy nhu cầu nhà ở lớn.
VNDirect cho rằng hai dự án biệt thự/nhà phố tại TP. Thủ Đức của KDH dự kiến mở bán trong năm 2021 (Armena và Clarita) sẽ được hưởng lợi từ làn sóng tăng giá đất và đạt được tỷ lệ hấp thụ tốt.
Tiềm năng đóng góp từ khu công nghiệp (KCN) Lê Minh Xuân mở rộng trong bối cảnh nhu cầu đất KCN đang tăng
Dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng có tổng diện tích đất 109,9ha tại huyện Bình Chánh, TP. HCM. Dự án tọa lạc cạnh KCN Lê Minh Xuân hiện hữu, theo số liệu của Colliers thì KCN này đã đạt tỷ lệ hấp thụ 100% trong giai đoạn 1 (100ha) và xấp xỉ 80% trong giai đoạn 3 (230ha) tính tới tháng 12/2020.
VNDirect cho rằng KCN Lê Minh Xuân mở rộng sẽ được hưởng lợi từ nhu cầu mở rộng quy mô của các khách thuê hiện hữu tại KCN Lê Minh Xuân giai đoạn 1 và 3, cũng như nhu cầu đối với đất công nghiệp tại Việt Nam đang gia tăng do việc chuyển dịch chuỗi sản xuất từ Trung Quốc sang.
Dự án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đầu tư kể từ 2017 và đã hoàn thành khoảng 83% công tác bồi thường tính tới đầu Q4/20. Dự án đã được Ủy ban nhân dân TP. HCM chấp thuận đầu tư theo 3 giai đoạn vào tháng 9/2020, từ đó tránh được rủi ro thay đổi quy định liên quan tới đơn giá bồi thường đất.
VNDirect cho rằng ban lãnh đạo sẽ thúc đẩy hoàn thiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, hệ thống cơ sở hạ tầng và có thể mở bán đúng tiến độ vào 2023 nhằm bắt kịp với nhu cầu ngày càng tăng đối với đất KCN tại Việt Nam.
Để xác định giá thuê trên thị trường áp dụng vào mô hình định giá, VNDirect đã nghiên cứu giá thuê của các KCN khác trong khu vực lân cận. VNDirect nhận thấy rằng giá thuê đang nằm trong khoảng 235-250 USD/m2/kỳ thuê.
Sau khi cân nhắc đến các yếu tố như vị trí và giá thuê trong lịch sử của KCN Lê Minh Xuân hiện hữu, VNDirect đưa ra giả định giá thuê trung bình tại dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng có thể đạt trong năm 2023 là 330 USD/m2/kỳ thuê.
Định giá nào phù hợp cho KDH?
VNDirect nâng giá mục tiêu của KDH 20,6% lên 35.100đ/cp (từ 29.100đ/cp) do 1) cập nhật định giá DCF đối với dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng (109,9 ha); 2) nâng 10% giá bán bình quân dự án Clarita và Armena trong năm 2021 lên 115-130tr/m2 nhằm phản ánh giá thị trường
và 3) giảm chiết khấu đối với phương pháp RNAV nhằm phản ánh sự phục hồi của thị trường BĐS nhà ở cùng với kinh tế vĩ mô hồi phục diện rộng trong năm 2021.
Mặc dù ưa thích KDH vì quy mô công ty, năng lực tài chính và tính minh bạch về mặt pháp lý, vốn đã giúp công ty nắm bắt các nhu cầu thực BĐS nhà ở và triển vọng lợi nhuận ổn định, VNDirect tin rằng hầu hết các yếu tố tích cực đã phản ánh vào giá sau khi giá cổ phiếu tăng 24,5% kể từ ngày 16/12/2020.
Do đó, VNDirect tiếp tục duy trì khuyến nghị Trung lập. Rủi ro tăng giá trong ngắn hạn đến từ giá bán trung bình cao hơn dự kiến tại dự án Armena và Clarita tại TP. Thủ Đức; trong trung và dài hạn phụ thuộc vào việc KDH có thể giải quyết các rào cản pháp lý để khởi công dự án Tân Tạo. Rủi ro giảm giá là chậm trễ trong việc xin giấy phép cho các đợt mở bán mới.