Xuất hiện tình trạng đổi trái phiếu lấy bất động sản…
Theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản gửi đến khách hàng, có 2 lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp.
Thứ nhất, nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.
Thứ hai, nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.
Đây là quy đổi bù trừ, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá bất động sản hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu. Và tất nhiên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã bắt đầu chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm bất động sản.
Trái lại, nhà đầu tư lo lắng về thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể lập tức chuyển sang phương án đầu tư trên thị trường bất động sản. Thậm chí, niềm tin của nhà đầu tư được doanh nghiệp gia cố thêm bằng cam kết mua lại như đã nêu.
 |
| Trái phiếu đổi lấy bất động sản: Chiêu thức mới để đảo nợ hiện nay. |
Với phương án đảo nợ trên, FiinRatings nhấn mạnh, đây là một lựa chọn quan trọng và phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể đồng tình với giải pháp này khi có đầy đủ thông tin và pháp lý về tài sản được sử dụng để hoán đổi.
Bên cạnh đó, FiinRatings cho rằng chúng ta có thể nhìn nhận bài học kinh nghiệm từ quá trình tái cấu trúc nợ trái phiếu của Trung Quốc. Theo đó, phần lớn vỡ nợ trái phiếu tại Trung Quốc chủ yếu tự giải quyết bởi các thành viên thị trường mà không qua thủ tục tòa án hoặc sự can thiệp của cơ quan quản lý.
Tỷ lệ này chiếm tới 76% số trái phiếu vỡ nợ. Với số lượng trái phiếu được gia hạn tiếp mà không phải thanh toán chiếm tới 56%, đội ngũ phân tích cho rằng trước mắt đây sẽ là phương án phù hợp cho nhà đầu tư và tổ chức phát hành tại Việt Nam. Nhưng tựu chung, đây cũng chỉ là phương án ứng phó chứ chưa phải giải pháp cho vấn đề của thị trường Việt Nam...
Ngoài ra, tại báo cáo trước đó, FiinRatings lưu ý: "Chất lượng trái phiếu doanh nghiệp hiện nay không đáng ngại và không có tính rủi ro lan truyền hệ thống. Do đó, nhà đầu tư tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp nên giữ bình tĩnh và sự tỉnh táo trước các thông tin nhiễu loạn được lan truyền, tránh việc bán tháo và cắt lỗ trái phiếu doanh nghiệp đang nắm giữ mà không đánh giá được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp phát hành".
Điểm cộng, trừ của “trái phiếu phiên bản mới” ra sao?
TS Lê Đạt Chí - Phó khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng các doanh nghiệp có thể đưa ra nhiều giải pháp trong thanh toán trái phiếu doanh nghiệp với chủ nợ. Trong đó, việc hoán đổi nợ thành bất động sản cũng là một lựa chọn.
“Việc thực hiện có thể sẽ gặp khó khăn vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán, trong khi giá trị các bất động sản có thể sẽ khác nhau do ở nhiều vị trí. Trong khi đó, doanh nghiệp có thể đưa ra một hoặc nhiều giải pháp cùng lúc để trái chủ lựa chọn” - TS Lê Đạt Chí chia sẻ.
Ví dụ doanh nghiệp có thể xem xét tách tài sản đảm bảo trái phiếu doanh nghiệp với một pháp nhân quản lý riêng. Doanh nghiệp có thể chuyển đổi một phần trái phiếu doanh nghiệp thành cổ phần tại công ty sở hữu dự án; một phần có thể thỏa thuận gia hạn thêm thời gian trả nợ hoặc hoán đổi thành tài sản. Khi đó, các trái chủ sẽ đánh giá mức độ hoàn thành dự án cũng như giá trị của bất động sản để hoán đổi, hoặc cơ hội chuyển đổi sang cổ phần...
Doanh nghiệp có thể đàm phán lại mọi vấn đề với chủ nợ. Quan trọng nhất là doanh nghiệp nên ngồi lại với các chủ nợ càng sớm càng tốt để đưa ra các phương án trả nợ và có sự thỏa thuận trước khi đến hạn thanh toán. Vì để đến sát ngày mà không thể trả được nợ thì uy tín của doanh nghiệp không còn, hệ lụy đó sẽ kéo dài hơn.
Chuyên gia FiinRatings cho rằng phươn pháp này là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. Tuy nhiên, tổ chức này cũng đưa ra lưu ý tới những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đánh giá, việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Tuy nhiên, để họ thấy sự công bằng như các khách hàng mua bất động sản hiện nay được giảm giá thì doanh nghiệp phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư.
Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng hiện tại nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn từ việc thắt chặt tín dụng và kiểm soát chặt kênh trái phiếu doanh nghiệp.
Nhiều doanh nghiệp đã có chủ trương đề xuất cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu đối với các chủ nợ bằng sản phẩm là các bất động sản do doanh nghiệp phát triển. Nếu thực hiện được có thể mang lại lợi ích cho cả hai bên vì doanh nghiệp sẽ giảm được áp lực rất lớn đối với các khoản nợ đến hạn, còn đối với chủ nợ trái phiếu, đây là giải pháp tối ưu khi nắm giữ được tài sản cụ thể “mắt thấy, tay sờ” thay cho việc nắm giữ một tờ giấy nợ có khả năng trở thành giấy vụn trong trường hợp doanh nghiệp vỡ nợ vì quá khó khăn về thanh khoản.
Ngoài ra khi doanh nghiệp thoát được khó khăn thì khoản đầu tư hoán đổi này có nhiều tiềm năng sinh lời rất lớn do giá trị hoán đổi sẽ thấp. Hơn nữa, giá trị bất động sản luôn là một khoản đầu tư an toàn và có xu hướng tăng giá trong trung và dài hạn đối với nền kinh tế Việt Nam.
Trên lý thuyết đây là một giải pháp có lợi cho các bên trong bối cảnh thực tại và hoàn toàn khả thi vì khối tài sản bất động sản mà các doanh nghiệp đang sở hữu có giá trị gấp nhiều lần nghĩa vụ nợ phải trả. Nhưng để thực hiện thành công, các bên đều phải hết sức thiện chí đồng thời cần có sự hỗ trợ, tháo gỡ một số khó khăn từ phía chính quyền.
Về phía doanh nghiệp, cần chứng minh cho các trái chủ thấy được các khó khăn chỉ là vấn đề thanh khoản tạm thời. Khi nền kinh tế ổn định trở lại, doanh nghiệp có đủ năng lực để hoàn thành các dự án, sản phẩm dang dở để bàn giao cho khách hàng.
Giá bất động sản dùng để hoán đổi cũng cần tính toán ưu đãi đối với các chủ nợ. Các quy trình, hợp đồng hoán đổi cũng cần phải được xây dựng chặt chẽ, công bằng, phù hợp với pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản cho từng dự án, sản phẩm cụ thể.