Báo cáo triển vọng ngành bất động sản của Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), cấu trúc huy động vốn dự án từ khách hàng chiếm khoảng 30-40%, giúp tỷ lệ sử dụng đòn bẩy ở mức tương đối an toàn. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu toàn ngành, theo số liệu từ FinPro, giảm nhẹ từ mức 65,3% năm 2016 về mức 62,2% năm 2019.
Tính trong 9 tháng đầu năm 2020, còn khá nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn chính từ đi vay với tỷ suất nợ vay/tổng nguồn vốn trên 30% như CII, DPG, HDG, VPI, NVL, VIC, CEO…
 |
| Nguồn: Tổng hợp. |
Đầu tiên CII chính là doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy khá lớn đến 53%. Tính đến ngày 30/9, tổng nợ vay tài chính ngắn và dài hạn ghi nhận ở mức 16.116 tỷ đồng, tăng thêm 16% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 2.264 tỷ đồng.
CII cũng đang đối mặt với vấn đề về dòng tiền, dòng tiền hoạt động kinh doanh trong 9 tháng đã âm kỷ lục đến 1.485 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ dương 524 tỷ đồng. Dòng tiền thuần trong kỳ ở mức âm hơn 94 tỷ đồng.
Để có thể hoạt động ổn định, CII luôn phát hành trái phiếu từ cổ đông hiện hữu. Mới đây nhất, doanh nghiệp dự kiến phát hành quyền mua trái phiếu tỷ lệ 200:1. Tổng số vốn dự kiến huy động là 1.194 tỷ đồng.
Đây là loại trái phiếu không có tài sản đảm bảo, không kèm chứng quyền, lãi suất 11%/năm, thời gian trả lãi 6 tháng một lần, kỳ hạn 5 năm và có thể chuyển đổi thành cổ phiếu. Giá chuyển đổi được tính theo từng giai đoạn có điều chỉnh cổ tức, cũng như dựa trên các đợt chuyển đổi trước đó.
Đáng nói là trong tổng số 1.194 tỷ đồng dự kiến huy động được, CII có kế hoạch dùng 444 tỷ đồng thanh toán gốc trái phiếu vay Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).
Số còn lại được đầu tư vào dự án khu nhà ở chung cư sử dụng hỗn hợp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM; đầu tư xây dựng đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận giai đoạn 1 theo hình thức BOT; hợp tác đầu tư mở rộng Xa lộ Hà Nội…
Tính từ đầu năm tới nay, ngoài đợt phát hành này, CII đã triển khai nhiều kế hoạch gọi vốn qua kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ. Ngày 28/7, Công ty huy động 800 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm với lãi suất 11%/năm nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, đầu tư vào các chương trình, dự án.
Ngày 27/8, Công ty huy động thêm được 550 tỷ đồng (trong kế hoạch huy động 600 tỷ đồng) trái phiếu riêng lẻ với lãi suất 11%/năm và cũng với mục đích tăng quy mô vốn hoạt động, đầu tư vào các chương trình, dự án.
Phần lớn nguồn thu của CII đến từ nguồn thu phí BOT. Tuy vậy, năm nay, chịu ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, hoạt động kinh doanh của đa số doanh nghiệp gặp khó khăn, ngưng trệ, nguồn thu phí của các doanh nghiệp BOT đường bộ càng thất thu so với năm 2019.
Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, nhiều dự án sẽ kéo dài thời điểm hoàn vốn và đẩy rủi ro tới doanh nghiệp đầu tư BOT bằng vay nợ cao như CII.
Cũng sử dụng tỷ lệ đòn bẩy lên hơn 50% tính đến cuối tháng 9/2020 chính là Đạt Phương (DPG). Từ doanh nghiệp giao thông và thủy điện, Đạt Phương đã chuyển hướng phát triển mạnh ở lĩnh vực địa ốc và “đặt cược” lợi nhuận chính trong lĩnh vực mới này.
Từ khi mới lên sàn, Đạt Phương được biết đến là doanh nghiệp phụ thuộc đòn bẩy tài chính. Theo đó, nợ phải trả của Đạt Phương đến cuối quý 3/2020 gần 3.307 tỷ đồng, gấp 3 lần vốn chủ sở hữu.
Đáng chú ý, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn và dài hạn chiếm phần lớn tổng nợ vay của Đạt Phương. Do đó, chi phí tài chính do lãi nợ vay tăng mạnh khiến các nhà đầu tư khá quan ngại.
Trong quý 9 tháng 2020, chi phí lãi vay chiếm 146 tỷ đồng đã ngốn phần lớn lợi nhuận của Đạt Phương, và mới thực hiện được 32% kế hoạch mục tiêu cho cả năm nay.
Với Tập đoàn Hà Đô (HDG), trong 9 tháng đầu năm, công ty phải trả gần 240 tỷ đồng chi phí lãi vay, tăng hơn 35% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tổng nợ phải trả tính đến 30/9 là 9.706 tỷ đồng, tương đương chiếm 72% tổng nguồn vốn. Mặc dù con số này giảm nhẹ so với hồi đầu năm nhưng vay nợ tài chính lại tăng 651 tỷ đồng.
Tại ngày 30/9, HDG có phát sinh khoản vay trái phiếu hơn 1.000 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty còn vay ngân hàng dài hạn 4.710 tỷ và ngắn hạn 236 tỷ. Còn lại là khoản vay cá nhân và công ty khác.
Giới chuyên gia tài chính cho rằng, sử dụng đòn bẩy tài chính như con dao hai lưỡi, có thể nâng doanh nghiệp lên khi thuận buồm, nhưng lại bóp chết doanh nghiệp khi ngược gió, đặc biệt thị trường hiện tại gần như tê liệt sẽ rất rủi ro cho doanh nghiệp.
Quy định mới của Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt kênh vay vốn qua ngân hàng cho mục đích kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, trong giai đoạn dịch bệnh, các ngân hàng càng tăng cường kiểm soát hồ sơ vay vốn chặt chẽ nhằm hạn chế nợ xấu, các doanh nghiệp bất động sản muốn cơ cấu nợ sẽ tìm đến kênh trái phiếu.
Điều này khá rủi ro vì lãi suất huy động từ trái phiếu khá cao khiến các doanh nghiệp bất động sản phải đánh đổi nhiều chi phí cơ hội.