Theo báo cáo phân tích Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), chờ đợi nguồn cung mới từ Tràng Duệ 3.
Trong nửa đầu năm 2023, doanh thu thuần của KBC đạt 4.274 tỷ đồng, tăng vọt 293,8% so cùng kỳ. Điều này đến từ sự bùng nổ trong hoạt động cho thuê mặt bằng tại KCN Quang Châu Mở rộng và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh nhờ các khách hàng FDI trọng điểm đã hoàn thành thủ tục đầu tư và các KCN chuẩn bị xong mặt bằng sau nhiều năm chậm trễ.
Trong khi đó, mảng bất động sản dân cư gần như không đóng góp doanh thu do sự trầm lắng của thị trường và các dự án quan trọng của doanh nghiệp chưa sẵn sàng về pháp lý và hạ tầng.
Lợi nhuận thuần trong 6 tháng 2023 đạt 1.652 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 115 tỷ đồng cùng kỳ.
Biên lợi nhuận gộp mảng cho thuê đất KCN của KBC cải thiện tích cực nhờ KCN Quang Châu Mở rộng sở hữu biên lợi nhuận cao nhờ mặt bằng đã được chuẩn bị từ lâu. Đồng thời, giá thuê tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh tiệm cận mức 130 – 140 USD/m2, cao hơn nhiều so với giai đoạn trước.
Ngoài ra, trong kỳ KBC đã tiến hành thoái toàn bộ vốn tại công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh Bắc – Đà Nẵng (chủ đầu tư dự án 84A Hùng Vương) và qua đó ghi nhận hơn 100 tỷ đồng lợi nhuận tài chính.
Hoạt động cho thuê đất công nghiệp dự báo chậm lại trong nửa cuối năm 2023
Với sự sôi nổi của hoạt động cho thuê đất trong 6 tháng 2023, tính đến hiện tại KBC đã về cơ bản hoàn thành các thỏa thuận cho thuê đối với khách hàng lớn tại KCN Quang Châu Mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh tồn đọng từ cuối năm 2022.
Do đó, theo VCBS, kết quả kinh doanh có thể chững lại trong nửa cuối năm 2023 khi hoạt động cho thuê đất phụ thuộc vào việc thu hút đầu tư mới trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp tạm hoãn kế hoạch đầu tư/ mở rộng và quỹ đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của KBC không còn nhiều.
Cụ thể, với KCN Quang Châu mở rộng, sau khi bàn giao mặt bằng cho Foxconn tại Q1/2023, phần lớn diện tích khu công nghiệp đã được lấp đầy. Khoảng 10 ha đất thương phẩm còn lại dự kiến sẽ được hoàn tất cho thuê ngay trong giai đoạn cuối năm 2023, đầu năm 2024 xét đến KBC đã có thỏa thuận thuê đất cho các doanh nghiệp vệ tinh của Foxconn từ cuối năm 2022.
Còn KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, tính đến hết Q2/2023, dự án ước tính còn khoảng hơn 100 ha quỹ đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, phục vụ cho kế hoạch thu hút đầu tư trên địa bàn trong 1-2 năm tới. Với mức giá thuê tương đối cao và sở hữu sức hấp dẫn lớn khi nguồn cung đất công nghiệp tại Bắc Ninh không còn nhiều, VCBS đánh giá cao triển vọng cho thuê và hiệu quả lợi nhuận tại dự án trong giai đoạn tới.
Phần diện tích còn lại tại 2 KCN trên dự kiến mang về khoảng 3.300 tỷ đồng doanh thu cho KBC, tiếp tục là nguồn đóng góp chủ đạo đến kết quả kinh doanh và dòng tiền trong giai đoạn 2023, nửa đầu năm 2024 xét đến tốc độ cho thuê tại KCN Tân Phú Trung bị ảnh hưởng đáng kể từ diễn biến nền kinh tế do phần lớn thu hút các doanh nghiệp quy mô bé và các dự án gối đầu như Tràng Duệ 3, Tân Tập cần thêm thời gian để chuẩn bị mặt bằng.
Chờ đợi nguồn cung mới từ KCN Tràng Duệ 3
Sau khi KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quang Châu Mở rộng hoàn thành bàn giao, KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) kỳ vọng sẽ là nguồn đóng góp chủ đạo đến hoạt động kinh doanh của KBC. Với quy mô lớn (687 ha) và giá thuê dự báo trên 100 USD/ m2, Tràng Duệ 3 có thể đem về khoảng 2.000 tỷ đồng doanh thu cho thuê mỗi năm sau khi đưa vào kinh doanh.
Tính đến hiện tại, KBC đã hoàn thành đền bù, thỏa thuận mua đất trên diện tích khoảng 300 ha, tạo điều kiện có thể thi công mặt bằng và bàn giao nhanh chóng sau khi nhận được chấp thuận đầu tư. Tiến độ thông qua pháp lý cho dự án có thể được thúc đẩy tích cực trong thời gian tới xét đến:
− LG Innotek (Hải Phòng) đã chính thức nhận Chứng nhận đăng ký đầu tư, điều chỉnh tăng vốn thêm 1 tỷ USD từ tháng 06.2023, theo đó đặt ra nhu cầu bứt thiết về mặt bằng.
− Quy hoạch chung TP.Hải Phòng được thông qua đầu năm 2023 và tạo điều kiện cho việc chấp thuận hồ sơ đầu tư cho các dự án trên địa bàn.
Trong trường hợp KCN Tràng Duệ 3 được nhận chấp thuận đầu tư tại cuối năm 2023, hoạt động cho thuê có thể được triển khai ngay trong năm 2024 và tốc lộ lấp đầy dự báo khá nhanh nhờ nhu cầu mặt bằng lớn từ LG và các doanh nghiệp vệ tinh và hưởng lợi từ cơ chế ưu đãi thuế đặc thù của các KCN nằm trong khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải.
Mảng bất động sản nhà ở: Đóng góp từ các dự án NOXH
Trong giai đoạn 2023 – 2024, kết quả kinh doanh mảng bất động sản dân cư của KBC dự kiến được đóng góp chủ yếu bởi các dự án NOXH, nhà ở cho công nhân.
Trong đó, dự án NOXH thị trấn Nếnh (Bắc Giang) đã bắt đầu mở bán từ giữa năm 2022 và thu về dòng tiền tương đối tích cực. Mặc dù hiệu quả lợi nhuận của các dự án NOXH tương đối thấp, việc triển khai các dự án trên giúp KBC:
− Duy trì hoạt động của bộ máy và dòng tiền kinh doanh trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, trong khi các sản phẩm NOXH sở hữu nhu cầu ở thực dồi dào trên địa bàn và hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ của chính phủ.
− Cải thiện hiệu quả thu hút đầu tư khi việc đảm bảo hạ tầng lưu trú và ổn định lực lượng lao động dần trở thành một tiêu chí quan trọng của các doanh nghiệp FDI khi xem xét đầu tư.
Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại sẽ cần thêm thời gian để đem về dòng tiền khi hoạt động triển khai, bán hàng dự báo chững lại đáng kể trong 1-2 năm tới xét đến: (1) Tình hình trầm lắng của thị trường BĐS; (2) Các dự án trọng điểm của KBC (KĐT Phúc Ninh, KĐT Tràng Cát) là các dự án thấp tầng và nhu cầu đầu tư chiếm tỷ trọng lớn trong các đợt mở bán; (3) Cần thêm thời gian để hoàn thiện pháp lý và hạ tầng tại các dự án.
Tóm lại, trong năm 2023, kết quả kinh doanh hoạt động cốt lõi của KBC bùng nổ nhờ hoàn thành bàn giao mặt bằng cho các khách hàng lớn tại KCN Quang Châu Mở rộng và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Về dài hạn, KBC duy trì triển vọng tích cực nhờ quỹ đất lớn, năng lực thu hút đầu tư cao và doanh nghiệp đang nâng tầm mạnh mẽ về quy mô các dự án triển khai. Tuy vậy, VCBS đánh giá mức giá hiện tại của cổ phiếu KBC đã cơ bản phản ánh kết quả kinh doanh trong năm 2023 và triển vọng kinh doanh giai đoạn tiếp theo phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án Tràng Duệ 3.
VCBS dự phóng doanh thu năm 2023 của KBC đạt 5.809 tỷ đồng, tăng vọt 316% so cùng kỳ. Lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 2.037 tỷ đồng, tăng 33%, tương ứng với EPS là 2.653 đồng/ cổ phiếu. VCBS đưa ra khuyến nghị trung lập đối với cổ phiếu KBC với mức định giá hợp lý là 31.886 đồng/cổ phiếu.
 |
| Dự phóng kết quả kinh doanh 2023 - 2024 của KBC |