Một khảo sát về ý định và kế hoạch của nhà đầu tư tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2024, thực hiện vào tháng 11 - 12/2023 của CBRE Việt Nam với hơn 500 câu trả lời từ nhà đầu tư, tổ chức cho thấy, Việt Nam đứng thứ hai trong các thị trường mới nổi được ưu tiên đầu tư, chỉ sau Ấn Độ. Vị trí thứ ba thuộc về Thái Lan. Phần lớn nhà đầu tư vào Việt Nam đều tập trung chú ý vào bất động sản (BĐS) công nghiệp và văn phòng.
Theo CBRE Việt Nam, dòng vốn đầu tư vào Việt Nam từ trước đến nay chủ yếu từ các nhà đầu tư quen thuộc gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc.
Các nhà đầu tư quan tâm đến BĐS công nghiệp do nền kinh tế vững mạnh và chú trọng vào xuất khẩu của Việt Nam đã thúc đẩy các hoạt động thương mại phát triển, tạo nhu cầu mạnh cho việc quản lý chuỗi cung ứng và hậu cần.
Các số liệu trên cho thấy BĐS khu công nghiệp (KCN) Việt Nam là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư ngoại. Trong bối cảnh nguồn cung đất KCN hạn chế nhưng nhu cầu lại cao, các ông lớn BĐS KCN (tính theo tổng tài sản) trên sàn chứng khoán hiện sở hữu bao nhiêu quỹ đất để cho thuê?
Doanh nghiệp nào cho thuê đất KCN nhiều nhất 2023?
Cuối năm 2023, Becamex IDC (HOSE: BCM) là doanh nghiệp có tổng tài sản lớn nhất, đạt 53,180 tỷ đồng, tăng 10% so với năm 2022. Xếp ngay sau là Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) với 33,420 tỷ đồng, giảm 4%; Viglacera (HOSE: VGC) hơn 24,100 tỷ đồng, tăng 5% và Sonadezi (UPCoM: SNZ) 23,138 tỷ đồng, tăng 2%. Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP) ở mức 21,084 tỷ đồng và Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) là 17,732 tỷ đồng, lần lượt ở vị trí thứ 5 và 6.
Tuy không sở hữu khối tài sản lớn nhất ngành, Viglacera lại là doanh nghiệp có lượng đất cho thuê tại các KCN lớn nhất với hơn 170ha. Bên cạnh đó, VGC có diện tích đất KCN đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) trong tháng 9 - 11/2023 đạt 47ha với các khách thuê tiềm năng dự kiến ghi nhận trong năm 2024.
KBC cho thuê được khoảng 150ha đất KCN trong năm 2023. Công ty đặt mục tiêu năm 2024 cho thuê đất KCN đạt khoảng 150ha, ở các KCN như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu, Tân Phú Trung, đặc biệt là Tràng Duệ 3; ngoài ra còn có các cụm công nghiệp ở Hưng Yên, Long An…
Ngoài các dự án đã triển khai, KBC cũng đang chuẩn bị quỹ đất KCN mới để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư ở các địa phương như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu… với tổng diện tích dự kiến 3,500ha đất KCN và 650ha đất khu đô thị.
|
Nguồn: Tổng hợp
|
IDC có khoảng hơn 70ha đất KCN đã cho thuê năm 2023; dự kiến tổng đất KCN có thể cho thuê của doanh nghiệp này trong năm 2024 là 95ha. Còn ông lớn BCM có khoảng 65ha đất KCN đã cho thuê năm 2023, dự kiến năm nay cho thuê 80ha.
Mảng kinh doanh bất động sản công nghiệp của Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) trong năm 2023 có 7 hợp đồng thuê lại đất và 3 thỏa thuận (tổng diện tích khoảng 66.62ha). Cho thuê nhà xưởng xây sẵn đã ký 2 hợp đồng với diện tích 3,200m2 và 2,400m2.
Trong khi đó, NTC và ITA lại không ghi nhận đất KCN cho thuê trong năm.
Ông “trùm” nào có quỹ đất KCN thương phẩm còn lại lớn nhất?
Với diện tích đất KCN khoảng 6,387ha, chiếm 7% tổng đất KCN trên cả nước, KBC đang có quỹ đất KCN thương phẩm còn lại lớn nhất với hơn 1,300ha.
Theo sau là SIP, có diện tích thương phẩm còn lại 1,087ha. Trong đó, KCN Phước Đông giai đoạn 2 hơn 787ha, sẵn sàng cho thuê 290ha; KCN Lê Minh Xuân 3 là 105.4ha; KCN Đông Nam gần 50ha và KCN Lộc An - Bình Sơn 144.42ha.
|
Nguồn: Tổng hợp
|
Với 7 KCN có tổng diện tích hơn 4,700ha đang trực tiếp vận hành, BCM là chủ đầu tư KCN lớn nhất tại Bình Dương với hơn 30% thị phần cấp tỉnh và chiếm khoảng 5% thị phần toàn quốc. Ông “trùm” KCN Bình Dương này hiện còn 940ha đất KCN thương phẩm và 659ha đất KCN sẵn sàng cho thuê.
|
Các KCN của Becamex IDC
Nguồn: SSI Research
|
IDC đang đầu tư và quản lý 10 KCN tại Việt Nam với tổng diện tích khoảng hơn 3,300ha; trong đó, 7 KCN ở phía Nam và 3 KCN ở phía Bắc. Đất thương phẩm còn lại là khoảng 600ha, ở vị trí thứ 4.
Là doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực vật liệu xây dựng gồm kính xây dựng (chiếm khoảng 42% thị phần), gạch ốp lát (30% thị phần gạch ceramic) nhưng VGC đã phát triển 11 KCN với tổng diện tích hơn 3 ngàn ha, trong đó còn 560ha đất thương phẩm còn lại và tập trung ở miền Bắc, miền Trung. Doanh nghiệp này cũng đang có khoảng 200ha đất KCN sẵn sàng cho thuê thời gian tới.
KCN Châu Đức của Sonadezi Châu Đức quy mô 1,556ha, trong đó đã cho thuê khoảng 560ha. Như vậy, đất thương phẩm còn lại khoảng 550ha. Theo MBS ước tính, mỗi năm SZC cho thuê được khoảng 40ha.
Còn KCN Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC) đang đầu tư, quản lý và vận hành KCN Nam Tân Uyên 332ha và KCN Nam Tân Uyên mở rộng 346ha. NTC hiện còn khoảng 340ha đất thương phẩm. Ngoài ra, NTC còn đầu tư vào các dự án như KCN Bình Long, KCN Đức Hòa III, KCN Bắc Đồng Phú và các dự án ngoài ngành khác.
Ông “trùm” KCN tại Đồng Nai Sonadezi ước tính còn khoảng 369ha đất thương phẩm còn lại. Hiện SNZ đang sở hữu 11 KCN; trong đó, 9 KCN tại Đồng Nai, 1 KCN tại Vũng Tàu và 1 KCN đang triển khai tại Bình Thuận.
|
Các KCN và tỷ lệ sở hữu của Sonadezi
Nguồn: Tổng hợp
|
“Đòn bẩy” từ các dự án đầu tư công
Theo CBRE Việt Nam, dự án đường Vành đai 4 Hà Nội, đường Vành đai 3 TPHCM và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (dự kiến hoàn thành 2025); sân bay quốc tế Long Thành (dự kiến hoàn thành 2026); cao tốc Ninh Bình - Hải Phòng (dự kiến hoàn thành 2027)… là những cơ sở hạ tầng quan trọng dự kiến sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản KCN trong thời gian tới.
Về giá thuê, CBRE Việt Nam cho biết, giá đất KCN tiếp tục tăng, nhưng ở ngưỡng vừa phải hơn. Cụ thể, tăng trưởng giá thuê miền Bắc giai đoạn năm 2024 - 2026 ở mức 5 - 9%/năm, miền Nam là 3 - 7%/năm.
|
Dự báo nguồn cung mới và giá chào thuê đất công nghiệp
|
Nguồn cung tăng trưởng chậm lại, nhưng cạnh tranh vẫn ở ngưỡng cao đối với sản phẩm kho/xưởng xây sẵn. Tại miền Bắc, dự báo tăng trưởng giá thuê giai đoạn năm 2024 - 2026 ở mức 1 - 4%/năm, còn miền Nam là 2 - 4%/năm.
