Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital, vừa có báo cáo phân tích vấn đề thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn tăng cao.
Các nhà phát triển bất động sản thực sự khó khăn trong việc đảo nợ
Trong năm qua, các vấn đề thanh khoản càng trầm trọng đối với các nhà phát triển bất động sản của Việt Nam. Đỉnh điểm là Novaland đã chậm thanh toán một trong những lô trái phiếu đang lưu hành. Các chu kỳ bùng nổ và suy thoái bất động sản thường xảy ra ở các thị trường mới nổi, đặc trung chung là do việc xây dựng quá nhiều nhà ở mới, nhưng thị trường nhà ở Việt Nam lại thiếu nguồn cung.
Do đó các vấn đề dòng tiền hiện tại của các nhà phát triển bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu. Nhu cầu sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa cung hàng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn chiếm khoảng 20% GDP.
Vì vậy, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ, điều họ cần phải làm để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay. Vấn đề "lỗ hổng thanh khoản" này có thể sẽ được giải quyết bằng các chính sách của Chính phủ chứ không phải bằng tiền ngân sách.
Ngoài ra, ông cho rằng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng đáng kể, bởi vì khả năng giảm giá nhà ở là hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam.
Các nhà phát triển bất động sản Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu.
Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn họ đang phải đối mặt để được phê duyệt dự án - bởi vì các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/ cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.
Thêm vào đó, một số nhà phát triển bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án cao cấp không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi. Đồng thời tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện đang đặc biệt eo hẹp. Các nhà phát triển bất động sản cũng phải đối mặt với các vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản.
Các nhà phát triển bất động sản Việt Nam không có đủ nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các hoạt động tạo lập quỹ đất. Nói cách khách, các miếng đất thô đó không thể dùng đi vay vốn cho đến khi đã được chuyển đổi sang đất ở và dự án đã được phê duyệt.
Trong những năm gần đây, các nhà phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn 2 năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng.
Tuy nhiên, một số nhà phát triển đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu với các mục đích khác với mục đích được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp, cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới với Nghị định 65.
 |
| Các vấn đề thanh khoản càng trầm trọng đối với các nhà phát triển bất động sản của Việt Nam |
Thiếu hụt thanh khoản trong hệ thống Ngân hàng
Lãi suất cho vay mua nhà ở hiện đang trên 12% là quá cao đối với một số ngừoi mua nhà tiềm năng, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng tư nhân trên 8% đối với tiền gửi 1 năm.
Vì vậy, các nhà đầu tư thường mua căn hộ để kiếm lời giờ đây gửi tiền vào ngân hàng. VinaCapital tin rằng lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm khoảng 2% xuống còn 6%, cùng với sự mất giá 1-2% của giá trị đồng Việt Nam có thể sẽ thúc đẩy những người gửi tiến kiệm chuyển tiền từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu.
Nhưng lượng tiền gửi có thể khó giảm nhiều vào năm 2023 vì tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3% mỗi năm trong 3 năm qua, khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trên toàn hệ thống gần 100% vài cuối 2022.
Chính phủ có thể giúp thúc đẩy nhanh quá trình hạ hế số LDR trên toàn hệ thống bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường bằng cách: 1) xây dựng lại dụ trữ ngoại hối của NHNN, điều này có thể bơm khoảng 20 tỷ USD vào nền kinh tế trong năm nay, 2) tài trợ cho các gói vay khoảng 10 tỷ USD do Chính phủ hỗ trợ thông qua NHNN, và 3) Chính phủ hiện có hơn 20 tỷ USD để đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân ở NHNN và có thể sử dụng một phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu chi 30 tỷ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm nay.
Một số tín hiệu lạc quan khi Chính phủ có hành động để hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các nhà phát triển BĐS
Vài tuần qua, các cơ quan Nhà nước và lãnh đạo ngành bất động sản đã tăng cường thảo luận nhằm giải quyết các vấn đề với thị trường bất động sản Việt Nam, đưa ra một loạt các sáng kiến và đề xuất như tháo gỡ vướng mắc cho 7 dự án BĐS tại TPHCM, gói tín dụng trị giá 10 tỷ USD được Chính phủ hỗ trợ dành cho nhà phát triển bất động sản và người mua nhà, giảm bớt những biện pháp kiểm soát mới trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Hai tuần trước, Thủ tướng Chính phủ đã tổ chức hội nghị về lĩnh vực bất động sản, tập trung giải quyết các vấn đề đang cản trở ngành bất động sản Việt Nam. Trong buổi họp đầu tiên, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhận xét các chủ đầu tư đã quá tập trung phát triển nhà ở cao cấp, thay vì cung cấp nhà ở với giá cả hợp lý cho thị trường và yêu cầu các cơ quan tháo gỡ những vướng mắc cản trở quá trình phê duyệt dự án.
Hầu hết các chuyên gia bất động sản Việt Nam tin rằng quy trình phê duyệt chậm là vấn đề lớn nhất mà ngành này hiện đang phải đối mặt, nhưng nhiều cơ quan hiện đang thận trọng trong việc ký duyệt các dự án mới.
Tại hội nghị do Thủ tướng chủ trì, khả năng về việc so hai gói cho vay mới do Chính phủ hỗ trợ, mỗi gói sẽ cung cấp khoảng 5 tỷ USD tín dụng mới cho cả nhà phát triển bất động sản và người mua nhà đã được đề xuất.
Theo VinaCapital, chi tiết của các gói tín dụng mới vẫn đang được thảo luận, nhưng trọng tâm sẽ là tài trợ cho việc phát triển và mua nhà ở giá rẻ và các chương tringh này có thể sẽ được quản lý thông qua các ngân hàng TM Nhà nước với nguồnt iền được rót trực tiếp từ NHNN.
Thêm vào đó, các quy định mới của Chính phủ về thị trường trái phiếu doanh nghiệp vào năm ngoái đã tác động đến khả năng tái cấp vốn/đảo hạn trái phiếu doanh nghiệp của các nhà phát triển bất động sản.
Tuy nhiên, các thảo luận về việc sửa đổi Nghị định 65 có thể giúp giảm bớt một số hạn chế mới, như các nhà phát triển bất động sản sẽ có thể hoàn trả một tỷ lệ đáng kể trong số trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn dưới hình thức bất động sản và/hoặc cổ phiếu mới phát hành.
Ngoài ra, việc thực hiện các hạn chế đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ (chiếm tỷ lệ lớn) mua trái phiếu mới phát hành có thể sẽ được hoãn lại một năm.
Dù vây, theo VinaCapital, triển vọng dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam vẫn vững mạnh. Tăng trưởng kinh tế cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở mới của nhóm người tiêu dùng trung lưu mới nổi ngày càng đông đảo, nhưng số lượng nhà ở mới phù hợp với những người mua nhà tiềm năng này lại thấp hơn nhiều so với nhu cầu. Bất chấp những động lực cung và cầu thuận lợi đó, một số nhà phát triển BĐS Việt Nam đang phải đối mặt với những thách thức về thanh khoản, chủ yếu là do quá trình phê duyệt dự án chậm.
Vì vậy, VinaCapital thấy một số tín hiệu lạc quan khi Chính phủ có hành động để hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các nhà phát triển BĐS.