Vì sao giá căn hộ phía Tây Hà Nội tới 100 triệu đồng/m2?

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing chia sẻ cùng Cửa Sổ Bất Động Sản nhận định về thị trường BĐS phía Tây Hà Nội .

Vâng tôi nghĩ rất thú vị về dấu mốc 5 năm. Sự xuất hiện của Vinhomes Smart City đã đem đến một làn gió mới cho câu chuyện về sản phẩm căn hộ trong một đại đô thị với đầy đủ các tiện ích từ giáo dục, y tế trung tâm thương mại, hạ tầng kết nối giao thông, cộng đồng cư dân cũng như là các yếu tố khác nữa.

Giá căn hộ chung cư tăng diễn biến theo giá mặt bằng đất, khi sát nhập Hà Tây vào Hà Nội, giá đất phía Tây bắt đầu tăng dần. Từ năm 2018 giá đất phía Tây đã thiết lập mặt bằng giá mới và cứ thế đuổi nhau, giá đất đã cao rồi thì chi phí đầu vào xây dựng các tòa căn hộ cũng sẽ tăng theo.

Điều thứ hai, yếu tố nguồn cung ở Hà Nội, trong 2 năm trở lại đây nguồn cung mới rất hạn chế, chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt 1:500 và đã xong tiền sử dụng đất rồi thì mới có thể ra hàng được. Trong đó, nhu cầu của người dân mua để cho thuê, nâng cấp nhà ở hay mua để ở vẫn rất lớn.

Về lịch sử tăng giá căn hộ, yếu tố tăng giá mới chỉ diễn ra từ năm 2021 trở lại đây, trước đó yếu tố tăng giá không rõ rệt mà chỉ có yếu tố đi ngang.

Theo tôi, một trong số các nguyên nhân đó là xu hướng đầu tư BĐS của người dân Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh gần một năm trở lại đây xu hướng “bẻ lái” về phân khúc căn hộ đã rõ rệt. Trước đó, những năm 2020 trở về, nhà đầu tư tập trung vào phân khúc đất nền, shophouse. Khi khủng hoảng xảy ra, mọi người bị mắc kẹt về dòng tiền, không thanh khoản được, trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở thực tế lại càng diễn ra lớn.

Một điều nữa các bạn thấy rằng, càng về sau này các chủ đầu tư dần mang đến các dòng sản phẩm đáp ứng tốt hơn kỳ vọng của người mua. Nhiều người nghĩ rằng, thay vì ở nhà mặt đất, nhà trong ngõ ô tô không vào được, xảy ra rủi ro cháy nổ, đi vay ngân hàng khó, tiện ích cho con cái không có,... thì họ thấy rằng lựa chọn mua căn hộ tại một Đại đô thị đảm bảo về tiện ích sống sẽ cho cuộc sống của gia đình họ chất lượng hơn. Ví dụ như họ có 3 tỷ để mua nhà đất phía Tây gần như là không thể, nhưng với 3 tỷ đó, người ta mua được căn hộ trung - cao cấp ở phía Tây với diện tích 2-3 ngủ.

Với nhiều người tổng số tài sản có 10-15 tỷ nhưng người ta không muốn dành hết số tiền đó vào một căn nhà, thay vì thế, họ dành khoảng 5-7 tỷ người ta mua căn hộ cao cấp để ở. Còn lại người ta đem sử dụng vào các hoạt động đầu tư hoặc sản xuất kinh doanh khác. Đấy là tư duy của người mua để ở đã thay đổi.

Xin chia sẻ thêm với các bạn, trong năm 2023 theo thống kê số lượng khách hàng người nước ngoài lựa chọn mua BĐS ở Hà Nội thay vì mua ở TP.Hồ Chí Minh chiếm đến 58%. Lý do bởi vì chênh lệch giữa giá căn hộ trung - cao cấp ở TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội chênh nhau quá nhiều từ 30-40%. Cùng phân khúc 90 - 100 triệu tại Hà Nội, mặt bằng giá ở Hồ Chí Minh đang là 120 – 125 triệu/m2.

Giá thuê căn hộ ngày càng tăng theo thời gian khi mặt bằng thu nhập người dân Việt Nam tăng lên, số người nước ngoài đến Việt Nam tăng lên thì cũng đẩy mặt bằng giá thuê căn hộ tăng lên và đẩy giá đầu vào căn hộ tăng lên. Tệp khách là người nước ngoài sống và làm việc tại lựa chọn ở phía Tây lên tới khoảng 80%, bao gồm khu vực Smart City, Cầu Giấy, Keangnam, Tây Hồ Tây,…

Từ giờ đến năm 2030, Hà Nội sẽ thiết lập các mặt bằng giá mới cho các sản phẩm dành cho tầng lớp trung- thượng lưu. Người mua nhà quen dần với việc căn hộ sẽ có giá rất cao, vì càng ngày người ta càng có nhu cầu ở sang và đẳng cấp. Đơn cử như TP. Hồ Chí Minh đã đi trước Hà Nội từ 2-3 năm, khi các sản phẩm trung - cao cấp sẽ không còn mức 50 triệu/m2 mà ở mức 60 đến hơn 300 triệu/m2. Tại Hà Nội một số dự án của các chủ đầu tư như Masterise Homes Hàng Bài với tiêu chuẩn của Ritz Carlton lên đến 600 triệu/m2, giới tinh hoa họ vẫn sẵn sàng chấp nhận mức giá đó. Khách hàng bỏ tiền để mua cộng đồng, tiện ích, đẳng cấp, an toàn và sự riêng tư chứ không phải chỉ mua căn hộ trong tòa nhà mấy chục tầng.

Việc hình thành các cộng đồng người nước ngoài là một trong những nguyên nhân hình thành phân khúc BĐS cao cấp tại khu vực phía Tây Hà Nội. Cùng đó cũng phải kể đến việc tăng trưởng nhanh tầng lớp trung cao cấp tại Việt Nam, và họ thường thích sở hữu bất động sản cao cấp.

Với khách hàng mua để ở, người ta mong muốn nâng cao chất lượng cuộc sống. Và họ quan tâm đến concept sản phẩm ấy là gì, thiết kế và kiến trúc cảnh quan, hệ sinh thái tiện ích, tiêu chuẩn bàn giao từ bên ngoài đến bên trong…những yếu tố ấy chất lượng như thế nào, có đáp ứng được xu hướng sống mới hay không? Các chủ đầu tư phân khúc cao cấp tập trung xây dựng sản phẩm đáp ứng nhu cầu này, đặc biệt là Masterise Homes - họ đưa ra giá trị khác biệt không chỉ ở sản phẩm mà còn chất lượng vận hành sau bàn giao, bởi chất lượng vận hành ở căn hộ song hành cùng cuộc đời cư dân và là điểm chạm hàng ngày. Chỉ có những chủ đầu tư có sự am hiểu và đầu tư bài bản về chất lượng vận hành mới quyết định được chất lượng dịch vụ khi cư dân vào sống, sử dụng ngôi nhà và tiện ích mỗi ngày, và từng thành viên trong mỗi gia đình có thể tận hưởng được giá trị sống chất lượng.

Với người đi mua đầu tư cho thuê hoặc giữ tài sản chờ thời điểm tăng giá, cùng trong khu đô thị Vinhomes Smart City, cùng là chung cư cao cấp, dự án nào đáp ứng tiêu chuẩn của người nước ngoài, mặt bằng giá thuê sẽ cao hơn.

Khái niệm “tiêu chuẩn sống quốc tế” như business lounge, vườn thiền, thư viện sách, sảnh lễ tân, bể bơi trên cao, an ninh và bảo mật riêng tư… vốn chỉ dành cho các khách sạn 5 sao nhưng bây giờ Masterise Home đã đưa vào căn hộ.

Để trả lời câu hỏi này thì tôi muốn kể lại câu chuyện từ chính quan sát và trải nghiệm của mình trong quá trình bán hàng dự án Masteri West Height từ cuối tháng 5/2021. Thời điểm đó, chủ đầu tư xuất phát điểm mức giá 65 triệu/m2 căn hộ view mặt hồ. Nhiều đại lý, môi giới đều đánh giá mức giá này rất cao, khó bán…tuy nhiên, tôi đã khảo sát mặt bằng giá ở TP. Hồ Chí Minh thì thấy một điều, giá tất cả những căn mặt hồ sẽ thiết lập mức giá mới ít nhất 80-85 triệu khi bàn giao. Đến bây giờ, mức giá đó đã trở thành hiện thực. Quay lại câu chuyện hiện nay, Masterise Homes ra mắt dự án Lumiere Evergreen, cao cấp hơn Masteri West Height, thời gian tới mức giá được thiết lập có thể sẽ từ 90 - 120 triệu/m2 khi dự án đã đi vào bàn giao.

Yếu tố thứ hai, giả sử thị trường phục hồi khi bước sang năm 2024, đến 2025, 2026 và 2027 thì năm 2026 sẽ là điểm rơi khi thị trường thiết lập những mặt bằng giá mới.

Hiện nay, lãi suất huy động rất thấp, người dân sẽ đầu tư vào đâu khi lãi suất gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn? Luật kinh doanh BĐS vừa được thông qua siết chặt việc phân lô bán đất nền trong dân, nguồn cung đất sạch để hình thành nên một khu đô thị phía Tây tại Hà Nội không còn nữa. Với quỹ đất nhỏ lẻ thì không bao giờ có những tiện ích như công viên Zen Park, công viên Sportia, vườn nướng BBQ cảnh quan, trường học quốc tế, hệ thống giáo dục Vinschool, trung tâm thương mại Mega Mall… Bảo tàng lịch sử quân sự Việt Nam cũng đã và đang hình thành ngay cạnh, hay các tuyến giao thông kết nối đồng loạt như các tuyến đường từ Mỹ Đình cũng đổ về, các con đường kết nối với Aeon Hà Đông... Với các yếu tố đó, mua ở thời điểm này thì 1-2 năm nữa nhà đầu tư đã có tài sản ở mặt bằng giá mới, người sau muốn sở hữu chỉ có thể mua lại mà thôi.

Có thể thấy phía Tây hội tụ rất nhiều yếu tố mà nhà đầu tư có thể yên tâm về khả năng sinh lời, những dự án thu hút được cộng đồng cư dân tinh hoa giá sẽ tăng lên. Tôi nghĩ thực ra không chỉ phía Tây Hà Nội mà phía Đông cũng sẽ có sự bứt phá rõ nét trong thời gian tới.