Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến khi có Nghị định 71/2010 của Chính phủ và Luật Nhà ở năm 2014, loại hình chung cư mini (CCMN) mới được chính thức thừa nhận.
Kể từ đó, các tòa CCMN xuất hiện ngày càng nhiều ở đô thị lớn như TP. Hà Nội, TP.HCM. Dù được công nhận là một loại hình bất động sản riêng và cho phép mua bán nhưng, loại hình này chứa đựng hàng loạt rủi ro về tính pháp lý và an toàn khi sử dụng.
CCMN hầu hết được xây dựng trên quỹ đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, CCMN tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân...
Một chung cư mini tại phường Kim Giang, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội. Ảnh: Ng. Sơn
Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ CCMN đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân. Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007-2010, gần như không được người mua quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn, nhưng tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện hoặc chỉ cải thiện trên giấy.
Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy đều để lại hậu quả hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản. Mới đây nhất là vụ cháy CCMN thuộc phường Khương Hạ, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội. Vụ cháy này ghi nhận số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua, chỉ sau vụ cháy Trung tâm Thương mại quốc tế ITC ở TP.HCM hồi năm 2002.
Đáng chú ý, CCMN nêu trên xây dựng sai phép, từ 6 tầng, tầng lửng và tum thang thì công trình này lại "mọc" thêm 3 tầng nữa. Dù chính quyền địa địa phương đã phát hiện, có văn bản yêu cầu cưỡng chế nhưng thực tế, mấy năm sau cưỡng chế, CCMN này "vẫn y nguyên". Nhiều câu hỏi đặt ra về tính nghiêm minh trong các quyết định xử phạt này.
Nghị định 139 có hiệu lực từ ngày 1/1/2018 quy định không cho phép phạt cho tồn tại. Nếu xây dựng sai phép phải khôi phục công trình theo đúng quyết định. Tất cả các công trình xây dựng sai phạm đều phải xử lý theo đúng quy định. Điều này có nghĩa là công trình nào sai phép thì phải đập bỏ phần xây dựng sai và thậm chí xây dựng không phép còn phải phá hủy công trình. Tuy nhiên, trên thực tế, việc CCMN thiếu an toàn đều đã thấy, việc lách luật để hợp thức hóa cũng không ít.
Trong khi đó, Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty TNHH Luật TMC Lawyers đánh giá, tình trạng nở rộ CCMN dường như đã vượt ngoài tầm kiểm soát của cơ quan chức năng, bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
"Các chủ đầu tư CCMN thường núp bóng xin phép nhà ở riêng lẻ. Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà tự ý thực hiện việc xây dựng công trình theo kiểu nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định, quy chuẩn của pháp luật về xây dựng, dẫn đến các sai phạm", Luật sư Cường nói.
Vị luật sư này nhấn mạnh, các chủ đầu tư CCMN đã cố tình đánh tráo khái niệm, khi hô biến các căn phòng thực chất là nhà trọ thành các căn hộ để bán và thu tiền 1 lần bằng hình thức vi bằng. Không những vậy, các chủ đầu tư này khi rao bán không đúng giấy phép xây dựng, tức là bán cái không được pháp luật ncông nhận có thể bị xử lý hình sự với dấu hiệu của tội lừa dối khách hàng hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Sau khi xảy ra vụ cháy đáng tiếc ở Hà Nội, các chủ đầu tư CCMN đang kinh doanh với hình thức cho thuê cũng rốt ráo bổ sung thêm tăng cường các hoạt động phòng cháy chữa cháy. Ghi nhận cho thấy, các chủ CMNN ở TP.HCM tiến hành bổ sung thêm các bình chữa cháy ở các tầng, khu vực cầu thang bộ, thang máy, lắp đặt thêm cầu thang thoát hiểm bên ngoài tòa nhà, kiểm tra lại hệ thống điện của tòa nhà.
Đồng thời, các chủ CCMN này cũng đưa ra quy định về an toàn cháy nổ, thông tin đến người đang thuê trọ không cho sử dụng các bếp ga, chỉ được dùng bếp từ, không cho sạc các thiết bị điện qua đêm, chung cư sẽ tiến hành kiểm tra và rút hết các ổ cắm sạc điện sau 23h mỗi ngày...
Vì sao loại hình này lại được ưa chuộng?
Theo Luật sư Cường, CCMN có giá rẻ, gần trung tâm nên rất được các gia đình trẻ quan tâm. Người mua CCMN khi tính toán ban đầu có thể thấy lời lãi hơn so với đi thuê hoặc mua chung cư thông thường, nhưng về lâu dài rất rủi ro, nguy cơ mất trắng vì không đủ pháp lý.
Đồng quan điểm, VARS nhận thấy, những người tìm đến CCMN để mua đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư. Những đối tượng mua loại hình nhà ở này đa phần không phải dân lao động chân tay mà hầu hết đều là lao động có trình độ, với đủ ngành nghề từ dân văn phòng, kế toán, bác sĩ, giáo viên... "Rất nhiều người trong số họ trước khi mua CCMN đều thấy rõ các nguy cơ từ pháp lý đến nguy cơ mất an toàn khi ở tại các CCMN này. ", VARS cho hay.
Chưa hết, vì thị trường BĐS ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của phần đông người dân nên với mong muốn ổn định chỗ ở, trong khi tài chính có hạn, nhiều người quyết định chọn CCMN vừa có vị trí trung tâm, ổn định và giá rẻ.
Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thời gian tới sẽ rất khó khăn đối với người kinh doanh CCMN cũng như người mua và thuê loại hình này vì cơ quan chức năng sẽ kiểm soát chặt.
"Nhiều chủ CCMN phải tạm ngừng kinh doanh vì chưa tuân thủ quy định khắt khe về phòng cháy chữa cháy, họ sẽ mất nhiều thời gian, kinh phí để tu sửa, đáp ứng đủ điều kiện vận hành chung cư. Đối với người thuê, họ có thể kết thúc hợp đồng thuê nhà và tìm chỗ mới nếu nơi ở hiện tại chưa an toàn. Đối với người mua CCMN, họ còn rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, bán cũng khó mà ở thì không có sổ đỏ và nơm nớp nỗi lo xảy ra các biến cố", ông Quốc Anh phân tích.
Đưa ra lời khuyên, ông Quốc Anh nhận định, thay vì tìm kiếm CCMN ở những khu vực đông đúc dân cư, người dân sẽ hướng đến các dự án nhà ở xã hội và dự án chung cư ở xa trung tâm, đảm bảo an toàn, giá tiền cũng mềm hơn. Tuy nhiên, nguồn cung các loại hình này không dồi dào, nên giá bán có thể nhích dần lên khi nhu cầu tăng.