Trong báo cáo cập nhật mới đây, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) chưa hoàn thành mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2023 là do ba nguyên nhân.
Cụ thể, doanh nghiệp chỉ hoàn thành doanh số bán hàng 185 ha/kế hoạch 250 ha và chưa thể bàn giao đúng tiến độ 33 ha đất đã ký hợp đồng với khách hàng trong quý cuối cùng của năm. Ngoài ra, doanh nghiệp không thể hoàn thành kế hoạch bàn giao giai đoạn 2 của dự án Phúc Ninh do tiến độ thu tiền sử dụng đất cho dự án này không diễn ra như dự kiến.
Trong năm 2024, điểm nghẽn pháp lý chính yếu của dự án Phúc Ninh là tính tiền sử dụng đất cho phần còn lại của dự án kỳ vọng sẽ được tháo gỡ, qua đó góp phần giúp Kinh Bắc có thể bàn giao phần còn lại của giai đoạn 2 và ghi nhận 1.245 tỷ đồng doanh thu.
Cơ sở cho nhận định là nội dung về định giá đất đã được hoàn thiện trong văn bản luật đất đai 2024 vừa được Quốc Hội thông qua; Nghị Định 12/2024/NĐ-CP đã được Chính Phủ phê duyệt vào ngày 5/2/2024, bổ sung cho NĐ 44/2014 về việc quy định rõ hơn trình tự thực hiện, các phương pháp định giá và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Đây là cơ sở để vướng mắc về thẩm định giá đất và tính tiền sử dụng đất hiện đang tắc nghẽn tại các địa phương có hướng tháo gỡ.
Trong khi đó, dự án Khu đô thị Tràng Cát được kỳ vọng sẽ có những tín hiệu tốt hơn về việc tái khởi động. Chấp thuận quy hoạch 1/500 điều chỉnh (dự kiến tăng diện tích lên khoảng 800 ha) và tính tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm (~100 ha) hiện đang là hai điểm nghẽn pháp lý còn lại của dự án.
Về quy hoạch 1/500 điều chỉnh, đồ án quy hoạch này đã được UBND TP Hải Phòng phê duyệt vào quý IV/2023 . Về việc tính tiền sử dụng đất, VDSC kỳ vọng rằng quá trình thẩm định giá và tính tiền sử dụng đất sẽ hoàn tất nhờ vào Nghị Định 12/2024/NĐ-CP.
Phía doanh nghiệp cũng đã hoàn thành việc tăng vốn thêm 6.051 tỷ đồng trong năm 2023 vào dự án này để chuẩn bị đầu tư cho giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, quá trình bán hàng từ 2025 sẽ khả thi hơn do Kinh Bắc phải mất thêm thời gian tiến hành chi đầu tư hoàn thiện hạ tầng cơ bản và tìm kiếm khách hàng.
Về mảng khu công nghiệp, VDSC cho rằng trong các dự án doanh nghiệp đang kinh doanh, mối quan ngại về triển vọng bán hàng của KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh trong năm 2024 cơ bản được giải quyết, nhờ chỉ tiêu sử dụng đất cho phần diện tích đất còn lại của dự án (102,76 ha) thuộc xã Lạc Vệ, huyện Tiên Du đã được UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt vào cuối tháng 12/2023.
Do đó, Kinh Bắc có thể đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng (đa phần là đất nông nghiệp), san lấp mặt bằng và tiến hành kinh doanh trong năm 2024.
VDSC kỳ vọng doanh nghiệp có thể ký hợp đồng 60 ha tại khu vực này trong, trong đó có 10 ha từ hợp đồng cũ của năm 2023. Ngoài ra, kỳ vọng Kinh Bắc có thể ghi nhận 20 ha tại KCN Tân Phú Trung (tương đương 10% tổng diện tích thương phẩm, trong đó có 8 ha từ hợp đồng cũ) và bàn giao 17 ha con lại tại KCN Quang Châu mở rộng.
Theo VDSC, KCN Tràng Duệ 3 có khả năng cao sẽ sẵn sàng kinh doanh từ quý 4/2024. Cơ sở cho nhận định này đến từ việc dự án đã được UBND TP Hải Phòng phê duyệt quy hoạch 1/2.000, đây một bước tiến quan trọng trong việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư. KCN này cũng được kỳ vọng sẽ nhận quyết định thành lập trong quý 1/2024. Theo đó, với diện tích đã GPMB lên đến 200 ha, doanh nghiệp có thể xúc tiến ngay thương vụ cho LG thuê 90 ha trong năm 2024.
VDSC dự phóng doanh thu và lãi ròng của Kinh Bắc trong năm 2024 lần lượt đạt 9.054 tỷ đồng (tăng 60%) và 2.693 tỷ đồng (tăng 35% so với năm 2023).
Kết quả này dựa trên kịch bản doanh nghiệp có thể bàn giao 187 ha KCN Tràng Duệ 3 (bao gồm thương vụ 90 ha LG), tiến độ bàn giao dự án Phúc Ninh được khởi động trở lại và doanh thu mảng nhà xưởng dự kiến mang về 200 tỷ đồng từ gần 216.000 m2 diện tích sàn đang đưa vào vận hành với giá trung bình 4,5 USD/m2/tháng.