Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc, quy định bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc ngoài phạm vi dự án thì khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Các quy định này được cụ thể hóa tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP chưa phù hợp trong thực tiễn áp dụng, đặc biệt đối với những dự án có quy mô nhỏ.
Theo Sở, việc dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ sẽ không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được một khối nhà ở xã hội độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn...
Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình nhà ở xã hội dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyến khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất, đồng thời nếu phát triển loại hình nhà ở xã hội liền kề này trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.
Trường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ.
Một số dự án có tính chất đặc thù về kiến trúc cảnh quan, nếu bố trí nhà ở xã hội trong dự án có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc và không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án.
Do đó, việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại sẽ sử dụng hiệu quả quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, tránh lãng phí về đất đai khi chưa đưa vào triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phát huy sự chủ động và linh hoạt của địa phương trong việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực, phù hợp với chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố.
Hạn chế can thiệp của Nhà nước vào hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp thông qua việc chủ động xác định quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội ở vị trí khác theo chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở.
Tạo sự đồng bộ trong việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại; TP có được quỹ đất tập trung và lớn để xây dựng nhà ở xã hội; không còn hình ảnh tương phản xã hội giữa đối tượng thu nhập thấp và thu nhập cao trong cùng một dự án.
 |
| Một dự án nhà ở xã hội ở TP HCM. |
Hơn 2 năm, TP HCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội
Mới đây, Sở Xây dựng TP HCM có báo cáo kết quả thực hiện nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố về Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 – 2030.
Theo đó, năm 2021, TP HCM đã xây dựng mới 4,9 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 16,7% so với chỉ tiêu, trong đó nhà riêng lẻ do dân xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng cao (76%), nhà ở hoàn thành trong dự án chiếm khoảng 24%.
Năm 2022, TP HCM xây dựng mới 8,45 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 28% chỉ tiêu. Tuy nhiên
"Tuy nhiên q6uý 1/2023, TP HCM chỉ phát triển khoảng 0,95 triệu m2 nhà ở, giảm 58% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó, nhà ở do dân xây dựng vẫn chiếm tỷ trọng lớn (hơn 90% so với tổng diện tích sàn tăng thêm", Sở Xây dựng cho hay.
Về nhà ở xã hội, từ năm 2021 đến hết quý 1/2023, TP HCM đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án, quy mô 260 căn, 6 dự án nhà ở xã hội đang thi công với quy mô 4.077 căn, 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 1.040 căn.
Sở Xây dựng cho rằng, UBND TP HCM đã có nhiều chỉ đạo, tổng kết, sơ kết các chương trình, kế hoạch cụ thể để triển khai, tuy nhiên công tác phát triển nhà ở trên địa bàn chưa bền vững, kết quả thực hiện chủ yếu vẫn là nhà ở riêng lẻ do dân tự xây dựng.
"Nhà ở dự án chỉ chiếm 30% với tình trạng nguồn cung ngày càng giảm, chưa đáp ứng nhu cầu rất lớn về dự án nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Chưa đa dạng về sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá thấp", Sở Xây dựng TP HCM cho biết thêm.
Đồng thời, phát triển nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung của thành phố, nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây dựng chưa có hạ tầng được nâng cấp, đảm bảo phù hợp. Công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập, việc cấp giấy chứng nhận cho nhà ở sau khi hoàn thành còn chậm.
Đối với nhà ở xã hội, hiện đã hết gần nửa nhiệm kỳ, đến nay chỉ có 1 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng (260 căn hộ), 7 dự án đang triển khai (5.117 căn hộ).
Từ nay đến cuối năm 2025 (còn khoảng 2,5 năm), TP HCM còn phải phát triển thêm 2,06 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân (29.623 căn hộ).
Trường hợp không quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân thì TP HCM sẽ không có dự án đủ điều kiện để hấp thụ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo nghị quyết 33/NQ-CP về tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.