Dịch COVID-19 khiến công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị đình trệ. Điều này khiến hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp tăng lên và hệ luỵ là dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp ngày càng hạn hẹp và còn thiếu hụt vốn.
Báo cáo tài chính vừa công bố cho thấy, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh tại thời điểm cuối tháng 6/2020 của Đất Xanh (DXG) âm hơn 1.540 tỷ đồng. Trong khi con số này cùng kỳ năm trước là âm 653 tỷ đồng.
Dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh âm do công ty địa ốc này nắm giữ khá nhiều hàng tồn kho. Tính đến 30/6/2020, giá trị hàng tồn kho của DXG là 8.844 tỷ đồng, tăng thêm hơn 2 nghìn tỷ so với hồi đầu năm và chiếm 43% tổng tài sản.
Trong đó, 8.516 tỷ đồng là giá trị bất động sản dở dang, phần lớn nằm tại dự án Gem Sky World (3.289 tỷ đồng) và dự án Gem Riverside (1.579 tỷ đồng).
DXG mới đây cũng gây xôn xao giới đầu tư khi đảo lãi thành lỗ ròng hơn 488 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm sau kiểm toán. Trong khi con số này ở báo cáo tự lập công bố trước đó là lãi hơn 38 tỷ đồng.
Giải thích về vấn đề này, lãnh đạo DXG cho biết, nguyên nhân chủ yếu do trong quá trình kiểm toán, công ty kiểm toán xác định khoản chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong công ty LDG là sự kiện phát sinh sau niên độ và yêu cầu công ty phải thực hiện trích lập dự phòng tài chính trên báo cáo tài chính hợp nhất là 526 tỷ đồng, dẫn đến lỗ trong kỳ.
Để khắc phục tình trạng dòng tiền âm này, Đất Xanh dự kiến không chia cổ tức và giữ lại toàn bộ lợi nhuận hiện có để bổ sung vốn kinh doanh, cũng như tăng vốn chủ sở hữu.
Ngoài ra, Công ty cũng dự kiến phân bổ gần 875 tỷ đồng từ việc chào bán cổ phiếu ra công chúng (năm 2019) để bổ sung vốn lưu động và tăng vốn điều lệ cho BĐS Hà An, qua đó để công ty con này phát triển dự án 92,2 ha tại xã Long Đức (Đồng Nai).
Công ty khác như Nhà Thủ Đức (Thuduc House, TDH) cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Bán niên 2020, Thuduc House tiếp tục âm dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là 128 tỷ đồng. Tính đến ngày 30/6, hàng tồn kho của Thuduc House ở mức 1.077 tỷ đồng, chiếm 50% tài sản ngắn hạn.
Một trong những lý do âm dòng tiền kinh doanh của Thuduc House là tăng tồn kho. Gần đây, công ty có thêm các bất động sản dở dang tại Cần Thơ, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Long An.
Những dự án này được công ty thực hiện M&A nhằm mở rộng quỹ đất và phạm vi hoạt động ngoài TP HCM. Một số dự án kể đến như Khu đô thị mới Nam Cần Thơ khu 3 - 4, Tesco Bình Dương, dự án Phú Mỹ Bà Rịa Vũng Tàu - Hồ Tràm, Khu đô thị Dịch vụ Thương mại Long Hội.
Còn nhớ tại ĐHĐCĐ thường niên 2020 của Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, VCG), câu chuyện về dòng tiền kinh doanh được cổ đông hết sức quan tâm khi dòng tiền âm đến cả nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2019.
Sang năm 2020, kết thúc 6 tháng đầu năm, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh đến cuối kỳ vẫn tiếp tục âm 962 tỷ đồng do tăng đột biến khoản phải thu.
Nói về vấn đề dòng tiền âm, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết, dòng tiền cần có thời gian để trở lại, hoàn vốn. Năm 2019, Vinaconex đã đầu tư một loạt dự án như Dự án Phú Yên, Khu khách sạn - Resort Quảng Nam, một số dự án bất động sản tại Quảng Ninh… Theo đó, Tổng công ty cần bỏ ra một lượng tiền mặt để triển khai, đánh giá, thuê tư vấn…
Ngoài ra, Tổng công ty còn tiếp tục nghiên cứu đầu tư thêm các dự án mới, chẳng hạn đã qua sơ tuyển 5 đoạn dự án BOT cao tốc Bắc - Nam. Doanh nghiệp này còn tham vọng tham gia cả các dự án hàng không, sân bay… “Do vậy, chúng tôi khẳng định, việc dòng tiền âm là hoàn toàn minh bạch”, ông Thanh nói.
Một trong những động thái của Vinaconex nhằm khơi thông dòng tiền là phát hành tăng vốn. Tuy nhiên, thành công của phương án này đến đâu còn phụ thuộc vào nhịp thở của thị trường chứng khoán tại thời điểm phát hành, cũng như sự đón nhận của các nhà đầu tư.
Vinaconex dự kiến phát hành thêm hơn 66 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tương đương 15% vốn điều lệ. Tổng giá trị cổ phiếu chào bán tính theo mệnh giá là gần 663 tỷ đồng. Với giá bán dự kiến 15.000 đồng/cổ phiếu, Vinaconex kỳ vọng có thể thu về gần 1.000 tỷ đồng.
Một doanh nghiệp địa ốc khác cũng ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm là Địa ốc 11 (D11). Tại thời điểm cuối tháng 6/2020, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của D11 là âm 99 tỷ đồng, trong khi đó cùng kỳ là dương 133 tỷ đồng.
Là doanh nghiệp bất động sản nhưng Địa ốc 11 đã không ghi nhận doanh thu từ mảng bất động sản trong 2 quý đầu năm nay, trong khi cùng kỳ con số này là 184 tỷ đồng.
Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2020, doanh thu D11 đạt 19 tỷ đồng, giảm đến 91% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế là 5,2 tỷ đồng, giảm 63%.
Tuy vậy dòng tiền kinh doanh âm của các doanh nghiệp bất động sản thì không đáng lo do lĩnh vực bất động sản là ngành đặc thù, khác với những ngành khác.
Theo quy định, ngoài hồ sơ pháp lý thì tòa nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán, đối với nhà ở liền kề, thấp tầng là hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án. Sau khi mở bán, doanh nghiệp sẽ thu tiền theo tiến độ thi công, nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm hoàn thiện và bàn giao.
Một dự án từ khi đáp ứng đủ điều kiện bán hàng đến khi giao nhà thường vào khoảng 14-20 tháng. Đối với doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn, nếu có báo cáo tài chính trong điểm rơi này thì họ buộc ghi nhận trong khoản mục hàng tồn kho và khoản phải thu.
Trong khoảng thời gian đó, mặc dù hàng tồn kho cao do chưa đến thời hạn giao nhà thì việc ghi nhận hàng tồn kho tăng có thể khiến dòng tiền âm.
|