'Thỏa hiệp' giữa doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư: Cách nào đôi bên có lợi?

Tháng 12/2022, đến hạn các doanh nghiệp đáo hạn trái phiếu. Đối với trái phiếu bất động sản, theo số liệu cập nhật từ FiinRatings, tổng giá trị đáo hạn sau từ ngày 15/11 đến 31/12/2022 là 21,85 nghìn tỷ đồng.

Áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn được giảm đáng kế do trước đó, nhiều doanh nghiệp mua lại trái phiếu đã phát hành và hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư. Tuy nhiên, nỗi lo về áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản vẫn đè năng lên thị trường khi từ năm 2023 là 119,05 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng.

Đáng chú ý, để tái cấu trúc nợ, nhiều doanh nghiệp khó khăn về thanh toán đã đưa ra những hình thức khác nhau như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới hoặc chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản theo dạng “hàng đổi hàng”.

Dẫn chứng mới đây, một doanh nghiệp bất động sản trong thông báo gửi đến khách hàng đã đưa ra 2 sự lựa chọn nhằm bảo đảm quyền lợi cho trái chủ.

Phương án thứ nhất, nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản cũng áp dụng như trên.

Phương án thứ 2, nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng đưa ra phương án như sử dụng trái phiếu để đặt mua các bất động sản của doanh nghiệp này phát triển và được quyền tự do chuyển nhượng…

Dù được đánh giá là dấu hiệu tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường khi các phương án này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư còn nhiều ý kiến băn khoăn.

Chị Nguyễn Lan Hà, một nhà đầu tư trái phiếu bất động sản tại một doanh nghiệp cho biết, sau các sự kiện liên quan đến tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, việc gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới mà một số doanh nghiệp đưa ra, bản thân nhà đầu tư không yên tâm dù được hứa hẹn với mức lãi suất cao.

“Đối với việc chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu, dù doanh nghiệp phát hành trái phiếu chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm bất động sản và chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết cũng có thể nhà đầu tư sẽ chấp nhận phương án này, bởi ít rủi ro và có lợi cho cả đôi bên. Trước khó khăn chung, “ông bỏ chân giò thì bà cũng phải thò chai rượu với tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”, chị Hà nói.

Tuy nhiên, một nhà đầu tư khác là anh Trần Văn Minh (Hà Nội) lại băn khoăn, việc chuyển sang bất động sản “hàng đổi hàng” vẫn có rủi ro đối với nhà đầu tư về mặt pháp lý, thanh khoản. Bởi, những sản phẩm bất động sản được chiết khấu cao đa số là sản phẩm hình thành trong tương lai.

“Chúng tôi không thể chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản lại mang tính rủi ro mới. Các nhà đầu tư chỉ có thể yên tâm khi thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản không có vấn đề và doanh nghiệp phải cam kết đảm bảo mức chiết khẩu đưa ra”, anh Minh nói.

Nhiều ý kiến của các nhà đầu tư cho rằng, nếu doanh nghiệp khó khăn về thanh toán phải tự thỏa thuận thống nhất phương án xử lý phù hợp với nhà đầu tư, nhưng cần có bên thứ 3 giám sát là cơ quan quản lý nhà nước.

Trao đổi với PV Tri thức và Cuộc sống, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, việc thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các nhà đầu tư liên quan đến hợp đồng dân sự. Do vậy, cứ theo quy định của Luật Dân sự và Luật Kinh tế mà làm và không cần thiết phải có cơ quan quản lý Nhà nước giám sát. Hơn nữa Nhà nước cũng sẽ không can thiệp.

“Đây là hợp đồng dân sự giữa bên doanh nghiệp huy động vốn bằng trái phiếu. Họ có cam kết, đảm bảo với nhà đầu tư. Về mặt nguyên tắc, nhà nước yêu cầu huy động vốn theo đúng luật và phải hoàn trả cả vốn và lãi cho các nhà đầu tư khi đến thời hạn quy định. Nhà nước chỉ có giám sát doanh nghiệp có chấp hành luật hay không. Khi doanh nghiệp đã chấp hành, những vấn đề phát sinh là thỏa thuận giữa doanh nghiệp với nhà đầu tư về lãi suất thế nào? Thời gian ra sao? Điều kiện vay, thời gian trả nợ…”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nêu ý kiến.

Theo ông Đinh Trọng Thịnh, nếu doanh nghiệp gặp vấn đề rủi ro, bất khả kháng thì khi đó sẽ xử lý theo quy định của pháp luật. Trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận thống nhất phương án xử lý với nhà đầu tư khi khó khăn thanh toán như “hàng đổi hàng”, hay gia hạn thời gian vay và trả lãi suất, đương nhiên dù nhà đầu tư không muốn cũng phải thỏa thuận.

“Nếu nhà đầu tư o ép quá, doanh nghiệp không có khả năng trả nợ, phá sản thì khi đó đôi bên đều thiệt hại. Đáng ra nếu có vốn, doanh nghiệp có thể sản xuất kinh doanh, vực dậy và phát triển, trả lợi nhuận cho nhà đầu tư”, ông Đinh Trọng Thịnh nêu ý kiến.