Doanh nghiệp cầu cứu vì vướng tiền sử dụng đất

Ngày 10/9, tại hội thảo "Tắc tiền sử dụng đất", nhiều doanh nghiệp bày tỏ bức xúc về việc cơ quan chức năng chậm cấp sổ hồng cho người mua nhà. Nguyên nhân là vướng khâu xác định tiền sử dụng đất trong khi đây không phải lỗi của chủ đầu tư và người dân.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland chia sẻ đơn vị đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TP HCM.

Trong quá trình phát triển, công ty gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai, trong đó có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp chủ quyền cho cư dân…

"Đơn cử, doanh nghiệp có một dự án đưa vào sử dụng thời điểm năm 2017 - 2018, chủ đầu tư đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất và được UBND TP chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất.

Thế nhưng đến nay thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa hoàn thành. Thậm chí, một dự án khác công ty đã hoàn thành công tác định giá, đóng đủ 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho người dân, nhưng đến nay hồ sơ vẫn nằm chờ", ông Huy nói.

Nhiều hộ dân ở một chung cư ở quận Gò Vấp, TP HCM bức xúc treo băng rôn đòi sổ hồng.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết công ty có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP HCM cấp sổ hồng vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Theo ông, khâu tính tiền sử dụng đất bị tắc chủ yếu ở Sở TN-MT. Trước đây, theo luật đất đai cũ, phần này do Sở Tài Chính phụ trách nhưng sau năm 2014, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 có hiệu lực, công tác này được giao Sở TN-MT lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất mới xảy ra "tắc nghẽn".

Ông Dũng đưa ra một dự án điển hình về vướng mắc tiền sử dụng đất. Cụ thể, công ty có dự án đã điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc theo chỉ đạo và được UBND TP chấp thuận. Sau đó các cơ quan chức năng yêu cầu xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Tập đoàn Hưng Thịnh đã chủ động liên hệ Sở Tài chính, Sở TN-MT để thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo yêu cầu, nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả. Điều này khiến dân cư bức xúc, doanh nghiệp rất khổ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết việc tắc tiền sử dụng đất khiến hàng chục ngàn căn hộ bị “treo” sổ hồng là vấn đề bức xúc của khách hàng lẫn doanh nghiệp thời gian qua.

Số liệu thống kê của HoREA cho thấy hiện có đến 11 doanh nghiệp với 44 dự án gồm hơn 22.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Điều này đồng nghĩa với 22.000 hộ gia đình bức xúc.

Ông Châu nói rằng Hiệp hội đã đề xuất tháo gỡ khó khăn nhưng quy trình sử dụng tính tiền đất phải qua rất nhiều khâu và việc tắc tiền sử dụng đất có nhiều nguyên nhân.

Hệ quả của việc tắc tiền sử dụng đất là người dân không được cấp sổ hồng, quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng. Bởi khi có sổ hồng, doanh nghiệp mới thu được 5% số tiền còn lại sau khi bàn giao nhà, nếu chậm ngày nào doanh nghiệp khó khăn ngày đó, trong khi áp lực dòng vốn với doanh nghiệp rất lớn.

TP HCM kiến nghị tháo nghẽn cơ chế tính tiền sử dụng đất

Theo UBND TP HCM, quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, khi thực hiện xác định giá đất, các công ty thẩm định giá tiến hành khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội...trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất.

Thực tế cho thấy việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới, không buộc phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.

Những vướng mắc trong cơ chế tính tiền sử dụng đất đã kéo theo việc "tắc sổ hồng"

Nội dung quy định tại Thông tư 36 tuy phù hợp với quy định chung về thẩm định giá đất trên thế giới, nhưng trong bối cảnh chưa minh bạch về thông tin giao dịch thị trường bất động sản như nước ta hiện nay, thì việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế chuyển nhượng giá đất trên thị trường (thường giá giao dịch trong Hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế mà có thể cao hơn hoặc thấp hơn tuỳ theo mục đích của các bên giao dịch)

Theo các quy định của pháp luật về việc xác định giá đất cụ thể hiện nay chỉ quy định các thông tin về giá bán, giá thuê, các thông số tỷ lệ áp dụng tính toán được thu thập từ thị trường. Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường bất động sản như nước ta hiện nay chưa minh bạch về thông tin giao dịch. Đồng thời pháp luật liên quan đến công tác thẩm định giá chưa quy định cụ thể về các tỷ lệ và thông số kỹ thuật áp dụng tính toán làm chuẩn mực để các đơn vị tư vấn và sở ngành áp dụng thống nhất.

Hiện nay, để lập được chứng thư thẩm định giá và phương án giá đất, đơn vị tư vấn và các sở ngành của TP mất rất nhiều thời gian và công sức để thu thập các thông tin trên thị trường, có những hồ sơ kéo dài từ 6 - 12 tháng (thậm chí có trường hợp dài hơn) vẫn không lập được chứng thư thẩm định giá do không thể thu thập được thông tin trên thị trường. Điều này đã gây không ít ách tắc cho thị trường bất động sản nói riêng và sự phát triển chung của TP.

Do đó, UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về các thông số cụ thể trong công tác xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung vào các văn bản quy phạm pháp luật, các bộ báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho UBND TP căn cứ cơ sở dữ liệu thông tin tại TP để xây dựng và ban hành một số tiêu chí, nguyên tắc áp dụng trong việc xác định, thẩm định giá đất cụ thể nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện và phù hợp với tình hình thực tiễn tại TP.