Phát biểu khai mạc, TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, trong nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng, Nhà nước quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc đẩy mạnh nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp.
 |
| TS. Đặng Việt Dũng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam. (Ảnh: Phạm Giang) |
Hội thảo sẽ tập trung thảo luận trao đổi 5 nhóm nội dung chính gồm: Quan điểm đối với nhà ở xã hội; Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; Tài chính cho nhà ở xã hội; Thủ tục lựa chọn đầu tư nhà ở xã hội; Đối tượng và thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Qua tổng hợp báo cáo của 60/63 địa phương, đến nay đã có 507 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với tổng diện tích đất hơn 1.983 ha.
Về dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp: Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn, với tổng diện tích hơn 7.950.000 m. Đang tiếp tục triển khai 418 dự án (bao gồm các dự án đang xây dựng và dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn, với tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2.
Còn bất cập, hạn chế
Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính sách phát triển nhà ở xã hội lại đang được quan tâm trong thảo luận về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (2023), thực tế cho thấy chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất đã tạo ra các dự án nhà ở xã hội chỉ được các địa phương bố trí theo quy hoạch tại những khu vực không đầy đủ điều kiện sống nên không thu hút được ngưởi mua.
Mặt khác, cách quản lý mua - bán nhà ở xã hội theo kiểu “bao cấp” cũng làm cho người dân thiếu nhà cũng không muốn ở trong các dự án nhà ở xã hội. Nhiều dự án nhà ở xã hội đã xin chuyển sang nhà ở thương mại vì không thu hút được người mua.
GS Đặng Hùng Võ đề xuất: Trong chính sách phát triển nhà ở xã hội thông qua các dự án cần được thay thế bằng chính sách trợ giúp trực tiếp cho người dân có khả năng tạo cung nhà ở xã hội.
Các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn chỉ tính vào động lực từ sự trợ giúp trực tiếp của Nhà nước dưới dạng bao cấp, chưa tạo được động lực phát triển từ cộng đồng những người có nhu cầu tiếp cận nhà ở giá rẻ.
KTS. Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam tham luận: Luật Nhà ở sửa đổi lần này cần theo hướng Nhà nước phải giữ vai trò dẫn dắt, tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi về hạ tầng, đất đai, tài chính, ban hành những cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội đủ mạnh.
Thứ nhất, mặc dù cho phép tăng 1,5 các chỉ tiêu quy hoạch nhưng quy định lại bị ràng buộc bởi quy định tại NĐ 31/2021NĐ-CP ngày 26/3/2021, đó là để được chấp thuận đầu tư phải đánh giá sơ bộ sự phù hợp quy hoạch của dự án với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu sau đó mới điều chỉnh quy hoạch cục bộ.
Đây thực chất là một vòng luẩn quẩn. Vì theo Sở Kế hoạch- Đầu tư ở các địa phương, để được chấp thuận đầu tư thì phải điều chỉnh quy hoạch, trong khi các Sở ngành khác lại cho rằng khi Sở KH-ĐT chưa ra chấp thuận chủ trương đầu tư thì chưa thể điều chỉnh cục bộ được.
Thứ hai, liên quan đến quy định về phát triển nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Có nhiều ý kiến cho rằng quy định này trong thực tế không hiệu quả, do việc điều tiết nhà ở xã hội thông qua các chính sách hỗ trợ như hiện nay không đủ hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều chủ đầu tư giữ đất nhiều năm nhưng vẫn không chịu triển khai xây dựng. Việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới đang gây khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội cũng như phát triển nhà ở thương mại.
Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp. Bởi lẽ, giá trị căn nhà không chỉ xác định trên chi phí xây dựng mà còn ở vị trí của dự án, các tiện ích xã hội đi kèm.
Việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...
Thêm nữa, khi trong dự án nhà ở thương mại, thường dành cho người có thu nhập cao lại có 20% diện tích nhà ở xã hội dẫn đến tình trạng sản phẩm bị phân mảnh, tạo sự chênh lệch về hình thức và chất lượng, dễ dẫn đến phân biệt đối xử.
Thứ ba, tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP không còn sử dụng cụm từ “không phân biệt quy mô diện tích đất” và quy định dự án nhà ở thương mại “nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội”, điều này gây ra tình trạng không công bằng giữa các dự án nhà ở thương mại và không phù hợp với Luật Nhà ở.
Thứ tư, việc chỉ chú trọng vào 20% quỹ đất trong các dự án phát triển thương mại, khu đô thị mới dẫn đến hầu hết các địa phương không chú ý bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị, dẫn đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.
Thứ năm, Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định “Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”.
Việc cho phép hoán đổi quỹ đất 20% do có sự thay đổi QHCT sẽ dẫn đến tình trạng rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% với lý do không phù hợp quy hoạch và việc quy định phải được Thủ tướng chính phủ xem xét chấp thuận sẽ kéo dài thời gian triển khai dự án.
Thứ sáu, việc không có quy định cụ thể về vị trí, thời điểm thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, nên các chủ đầu tư thường bố trí quỹ đất 20% ở vị trí không thuận lợi của dự án hoặc bố trí tại vị trí khó giải phóng mặt bằng, dẫn đến mặc dù đã có quy hoạch về quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại nhưng không được thực hiện.
Còn theo PGS. TS Lưu Đức Hải, Đại học Quốc gia Hà Nội, trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội đang rất lớn thì hiện nay, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập.
Các dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ lẻ, lại chủ yếu tập trung tại những nơi đông dân, nên gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, sản phẩm còn kém đa dạng, thiếu những nhà diện tích nhỏ, giá trị thấp; và các căn hộ, nhà cho thuê với phương thức thanh toán linh hoạt. Dẫn đến việc người có nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội phù hợp càng xa vời hơn.
Những vướng mắc này cần được tháo gỡ, tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể tham gia vào phát triển nhà ở xã hội, tạo ra đa dạng các sản phẩm, phù hợp với nhiều khả năng chi trả của người lao động.