Theo báo cáo của CBRE, giá cho thuê đất công nghiệp hiện đang nằm trong khoảng từ 50 - 300 USD/m2/kỳ thuê, tương đương 0,23 - 1,38 USD/m2/tháng (giả định kỳ thuế là 30 năm và đã bao gồm lãi từ khoản trả trước theo hợp đồng thuê đất) thấp hơn giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình, nằm trong khoảng 2 - 8 USD/m2/tháng.
Với tỷ suất lợi nhuận gộp xấp xỉ 60%, ước tính, việc cho thuê nhà xưởng sản xuất có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các công ty phát triển khu công nghiệp khi so sánh với việc cho thuê đất, với cùng một quy mô diện tích, tuy nhiên việc phát triển nhà xưởng sản xuất sẽ tốn nhiều chi phí đầu tư hơn.
Những nhận định này đã phản ảnh rõ nét trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2019.
Theo đó, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp (Becamex, UPCoM: BCM) ghi nhận lãi ròng hơn 2.500 tỷ đồng trong năm 2019.
Cụ thể, doanh thu cả năm 2019 đạt 8.298 tỷ đồng, tăng 28% so với năm 2018.. Trong khi chi phí giá vốn tăng đến hơn 48% nên lợi nhuận gộp còn 3.495 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 50% năm 2018 xuống còn 42%.
Còn lợi nhuận sau thuế của Becamex đạt 2.673 tỷ đồng, tăng 14% so với năm 2018 và vượt đến 57% chỉ tiêu lợi nhuận được giao. Lãi ròng đạt mức 2.530 tỷ đồng.
Trong năm 2019, Becamex đã thoái vốn tại một loạt các khoản đầu tư vào các công ty liên doanh liên kết. Cụ thể, thoái vốn khỏi Bảo hiểm Hùng Vương (100%), khỏi Dược Becamex (100%) và thoái bớt vốn tại CTCP Nước và môi trường Bình Dương...
Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho đến cuối năm 2019 ghi nhận còn hơn 22.804 tỷ đồng – chủ yếu là khoản chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, là các dự án bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) thì báo doanh thu thuần đạt 3.250 tỷ đồng, tăng trưởng hơn 30%; lãi ròng của KBC đạt 855 tỷ đồng, tăng 15%.
Trong đó, nguồn thu của Kinh Bắc chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê đất tại Khu công nghiệp và đô thị Quang Châu, Khu công nghiệp Tân Phú Trung, Tràng Duệ.
Mới đây Kinh Bắc đã có một thương vụ gây chú ý khi quyết định mua lại dự án ở khu đất vàng đường Phạm Hùng, Hà Nội với giá 1.855 tỷ đồng khi nhận chuyển nhượng toàn bộ vốn của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh tại Công ty TNHH một thành viên Phát triển Khách sạn Hoa Sen, công ty sở hữu khu đất. Giá trị mua bằng đúng giá Kinh Bắc đã bán khu đất này cho CTCP Đầu tư Mặt Trời Mọc vào quý 2/2017.
Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, UPCoM: SNZ) mang về 4.979 tỷ đồng tổng doanh thu và 1.192 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong năm 2019, tăng 15% và 46% so với năm trước.
Công ty đặt mục tiêu doanh thu 4.434 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 829,83 tỷ đồng và dự kiến chia cổ tức 7% bằng tiền mặt. Kết thúc năm 2019, Sonadezi đã hoàn thành vượt hơn 12% kế hoạch về doanh thu và vượt tới 44% kế hoạch lợi nhuận.
 |
| Bất động sản khu công nghiệp được đánh giá tích cực trong năm 2020. |
Bên cạnh những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh, thì vẫn có những doanh nghiệp báo lãi giảm sụt so với năm 2018 như CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC), Long Hậu (HoSE: LHG) hay CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HoSE: ITA)...
Năm 2019, Nam Tân Uyên đạt doanh thu hơn 193 tỷ đồng, giảm đến 64% so năm trước. Trong đó, doanh thu từ kinh doanh khu công nghiệp tăng 15%. Các khu công nghiệp của Công ty năm qua hoạt động tương đối tốt, chỉ tính riêng khu Tân Bình 9 tháng đạt lợi nhuận trước thuế 247 tỷ đồng.
Ngoài ra, các công ty do Nam Tân Uyên đầu tư như CTCP KCN Bắc Đồng Phú cũng có kế hoạch mở rộng thêm 800 ha khu công nghiệp, khu Tân Bình dự mở rộng 1.000 ha, Bình Long mở rộng 500 ha… Việc mở rộng này sẽ tạo lợi nhuận tăng trưởng ổn định trong tương lai cho Nam Tân Uyên.
Dù vậy thì sau cùng, Nam Tân Uyên ghi nhận lãi ròng gần 235 tỷ đồng, chỉ bằng phân nửa so với năm 2018, nhưng cũng vượt 81% kế hoạch đề ra.
Với Long Hậu, doanh thu thuần mà Công ty mang về trong năm 2019 gần 600 tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2018 nhưng lãi ròng của Công ty chỉ 134 tỷ đồng, giảm 24% cũng do giá vốn hàng bán chiếm đến 385 tỷ đồng, gấp 2 lần năm 2018.
Khoản mục vay nợ tài chính ngắn hạn và dài hạn của Long Hậu tại ngày 31/12/2019 lần lượt là 21 tỷ đồng và 88 tỷ đồng, tăng 62% và 91% so đầu năm.
Tại Tân Tạo, Công ty ghi nhận doanh thu thuần gần 455 tỷ đồng trong năm 2019 giảm nhẹ so với năm trước. Nhờ tiết kiệm chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí quản lý doanh nghiệp cắt giảm được hơn một nửa giúp Công ty báo lãi ròng 99 tỷ đồng.
Riêng trong quý 4/2019, Tân Tạo ghi âm 366 tỷ đồng doanh thu thuần và giá vốn hàng bán cũng ghi âm hơn 276 tỷ đồng khiến Công ty lỗ gộp ở mức hơn 89 tỷ đồng trong khi cùng kỳ chỉ lỗ gộp hơn 4 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, Tân Tạo còn phải chịu thêm lỗ trong liên doanh liên kết hơn 1,6 tỷ đồng. Sau cùng, Công ty ghi nhận khoản lỗ ròng 96 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ lỗ phân nửa là 45 tỷ đồng.
Tuy vậy, hàng tồn kho cùng nợ vay tài chính của Tân Tạo ghi nhận giảm hơn so với đầu năm. Cụ thể, hàng tồn kho giảm 4% về mức 4.186 tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn vẫn là các dự án Khu công nghiệp Tân Đức và Khu E-City Tân Đức.
Khoản vay nợ tài chính ngắn hạn ghi nhận giá trị hơn 91 tỷ đồng giảm đáng kể so với con số hồi đầu năm, vay nợ tài chính dài hạn hơn 359 tỷ đồng, giảm 31% so với số dư đầu kỳ.
Triển vọng nào cho bất động sản khu công nghiệp trong năm 2020?
Trong một báo cáo về triển vọng năm 2020, Công ty Chứng khoán SSI đưa ra quan điểm tích cực đối với ngành bất động sản khu công nghiệp, bởi nhu cầu thuê đất khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhờ vốn đầu tư vào Việt Nam tăng mạnh và chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc.
Bên cạnh đó, SSI đưa quan điểm trung lập về ngành bất động sản nhà ở trong năm 2020. Ngoài ra, SSI cũng cho rằng ngành này không bị ảnh hưởng bởi virus corona, vì hoạt động mua nhà chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch để sinh sống trong dài hạn, không liên quan đến sự kiện như bệnh dịch.
Đồng quan điểm SSI, Công ty chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), cũng cho rằng bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ các yếu tố như:
(1) Sự tăng trưởng của dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam
(2) Sự đầu tư mạnh mẽ của Chính phủ vào các dự án cơ sở hạ tầng
(3) Sự chuyển dịch các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam do chiến tranh thương mại Mỹ - Trung
(4) Lợi thế chi phí nhân công rẻ và giá cho thuê đất khu công nghiệp rẻ hơn so với các nước trong khu vực.
Công ty chứng khoán VNDirect thì cho rằng có 2 xu hướng rõ rệt với thị trường bất động khu công nghiệp, đó là cho thuê nhà xưởng xây sẵn sẽ là động lực tăng trưởng lợi cho các công ty phát triển bất động sản khu công nghiệp và sự tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp tại các tỉnh xa vùng kinh tế như Bà Rịa - Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang.
Trong ngắn hạn, xu hướng chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc đến ASEAN đang bị chững lại do những lo ngại liên quan đến đại dịch viêm phổi Vũ Hán, song về dài hạn, xu hướng dịch chuyển này sẽ mạnh mẽ hơn.
Ngoài ra, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam với các hiệp định thương mại tự do (FTA), đặc biệt là FTA giữa Việt Nam và liên minh châu Âu.