Nhiều ông lớn địa ốc 'mắc cạn' ở biển

Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam vừa công bố số liệu về tình hình thị trường bất động sản phía Nam, trong đó số liệu mà đơn vị này đưa ra về thị trường bất động sản biển gồm các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự biển, nhà phố, Shophouse biển và Codotel. Trong đó, tổng thể trong quý I thị trường đã có sự “hồi sinh” so với các quý của năm 2020. Các dự án đều đến từ hai tỉnh là Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Cụ thể, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho biết, trong quý 1/2021, toàn thị trường phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự biển đón nhận 778 căn biệt thự biển mở bán đến từ 6 dự án trong đó có 4 dự án mới và 2 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, tăng gấp 3,2 lần so với quý IV/2020 và gấp 26 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 25%, tương đương 196 căn, gấp 1,9 lần so với quý IV/2020.

“Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới tăng so với quý trước, tuy nhiên sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức khá thấp”, ông Hoàng cho biết.

Đối với phân khúc Nhà phố - Shophouse biển phía Nam, DKRA Vietnam ghi nhận 3 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 222 căn, bằng 40% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 74%, tương đương khoảng 164 căn, bằng 66% so với quý IV/2020. Dòng sản phẩm này đến từ 3 địa phương là Bà Rịa - Vũng Tàu với 14% nguồn cung, Bình Thuận 34% nguồn cung, cao nhất là Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang) với 52% nguồn cung. Tuy nhiên, DKRA Vietnam nhận định rằng nguồn cung và lượng tiêu thụ mới của phân khúc Nhà phố - Shophouse biển trong khu phức hợp giảm so với quý trước.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng Condotel, theo thống kê, trong quý I/2021 thị trường phía Nam đón nhận 752 căn Condotel mở bán đến từ 3 dự án, tăng 7,4 lần so với quý trước và tăng 8,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% (khoảng 244 căn), tăng 16,3 lần so với quý IV/2020 và tăng 9,7 lần so với cùng kỳ năm 2020.

“Nguồn cung và sức tiêu thụ thị trường tăng so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Nguồn cung mới trong tháng tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu, những địa phương thường xuyên dẫn đầu và phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Khánh Hòa, Bình Thuận,… từ năm 2020 đến nay không ghi nhận nguồn cung mới, lượng tiêu thụ khá thấp.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Asian Holding, nhìn vào số liệu lượng sản phẩm và dự án bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam mở bán trong quý I/2021 cho thấy tình trạng ảm đạm của thị trường này vẫn rất lớn.

“Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng biển phía Nam nhiều năm qua được đánh giá là nơi phát triển tốt nhất của Việt Nam, trong những năm 2018 trở về trước, mỗi quý phân khúc này đưa ra thấp nhất không dưới 5.000 sản phẩm, tuy nhiên năm 2019 và 2020 được đánh giá tê liệt”, ông Hậu cho biết.

Lý do được ông Hậu đưa ra bởi vì thị trường bị ảnh hưởng quá nặng bởi câu chuyện pháp lý các dự án, nhất là việc vỡ trận cam kết lợi nhuận ở dự án Cocobay tại Đà Nẵng cuối năm 2019, tiếp đó là việc công nhận pháp lý cho loại hình bất động sản biển Codotel, rồi tới năm 2020 việc các tỉnh thanh tra các dự án bất động sản biển và thu hồi các dự án cũng như treo cấp phép các dự án đã làm cho thị trường thêm phần “đóng băng”.

Ông Hậu cũng cho biết, một điểm nữa tác động tới việc thị trường này thêm “teo tóp” từng năm đó là câu chuyện người mua sản phẩm bất động sản này đều là nhà đầu tư thứ cấp, mua đầu tư lấy lợi nhuận. Thế nhưng, tới nay thị trường lại không còn là “biển vàng, biển bạc” với nhà đầu tư bởi có những nhà đầu tư mua sản phẩm nhưng tới nay đã 3 năm vẫn không thể ra hàng và thu lợi nhuận cũng như vốn đã bỏ ra mua sản phẩm ở phân khúc này.

Ông Hà Văn Thanh, ngụ quận Tân Phú TP.HCM, một nhà đầu tư thứ cấp kể với PV Nhadautu.vn, năm 2019 ông mua 2 căn biệt thự biển tại dự án NovaWorld Phan Thiết, đã đóng hơn 4 tỷ đồng nhưng tới nay vẫn chưa thể ra hàng được. “Số tiền trên nếu như tôi đầu tư ở đất nền, hay chung cư đã có lợi nhuận lớn, thế nhưng với bất động sản biển thì giờ muốn cắt lỗ bán lại hàng đã mua nhưng 5 tháng nay vẫn chưa thành công”, ông Thanh cho biết.

Không chỉ nhà đầu tư “mắc cạn” khi mua sản phẩm bất động sản biển mà ngay cả những doanh nghiệp chọn phân khúc này để phát triển dự án cũng đang trong tình trạng “mắc cạn” giữa biển.

Điển hình như CTCP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang với dự án Queen Pearl tại TP. Mũi Né, tỉnh Bình Thuận với diện tích hơn 4,2ha đã không thể triển khai sau 6 năm hình thành.

Hay như Công ty Bất động sản Việt Úc với dự án Aloha tại TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận năm 2019 mở bán phân khu đầu tiên nhưng tới nay dự án rộng hàng chục ha này đang gặp khó khăn trong việc tiếp tục phát triển những phân khúc khác bởi nhiều lần mở bán sản phẩm nhưng không ai mua...

Các doanh nghiệp lớn như Phát Đạt, Danh Khôi, Novaland, NamGroup… cũng đang trong tình trạng khó khăn khi đầu tư vào dự án bất động sản nghỉ dưỡng biển phía Nam bởi dự án mở bán nhưng lượng khách hàng quan tâm lại rất thấp.

Ông Lê Toàn Thắng, Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc phía Nam cho biết, để đầu tư một dự án bất động sản biển hiện nay với doanh nghiệp địa ốc là một bài toán không hề đơn giản và không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện được.

Lý do bởi vốn bỏ ra để thâu tóm quỹ đất là rất lớn, thêm vào đó là việc phát triển pháp lý dự án cũng không dễ bởi thời gian cho việc này luôn mất thấp nhất 2 năm. Ngoài ra, phát triển dự án biển hiện nay không còn manh mún ở các dự án diện tích nhỏ, xu hướng hiện nay là bất động sản biển phải là những dự án có quỹ đất lớn để đầu tư đủ những phân khúc cũng như những tiện ích như khu vui chơi, giải trí, mua sắm…

Chính vì vậy vốn đầu tư luôn lên tới hàng ngàn tỷ đồng, mà doanh nghiệp địa ốc không phải ai cũng có khoản vốn này để đầu tư.

“Thị trường đang gặp khó khăn khi pháp lý dành cho dòng sản phẩm này vẫn chưa có lời giải. Bên cạnh đó, từ 2016 tới 2018, lượng dự án của dòng sản phẩm bất động sản biển được các doanh nghiệp chào bán rất lớn, lượng hàng tồn kho phân khúc này đang cao nhất ở các phân khúc, giá bất động sản phân khúc này cũng tăng mạnh nhưng lợi nhuận đầu tư lại rất thấp nên doanh nghiệp đang gặp vô vàn khó khăn khi đầu tư vào dòng sản phẩm này. Điều này có thể thấy qua việc trong năm 2019, 2020 các doanh nghiệp đã rút dần khỏi biển để đi đầu tư vào dòng sản phẩm khác”, ông Thắng nói.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, hiện nay khách hàng quan tâm chủ yếu đến từ những dự án mới mở bán, còn các dự án mở bán trước đó lượng ra hàng rất thấp. Cũng theo ông Hoàng, trong quý II/2021, sức cầu chung toàn thị trường có thể tăng nhẹ, tuy nhiên vẫn ở mức khá thấp, khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Giao dịch tập trung ở những dự án mới mở bán và được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn, uy tín đã xây dựng được hệ sinh thái.