Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội (NOXH).
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đã 5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại 4 ngân hàng thương mại. Nhưng, trên thực tế thì hầu hết người mua NOXH chưa vay được tín dụng ưu đãi mà đã phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và mức lãi suất này đang là gánh nặng đối với người mua NOXH.
Liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Châu cho rằng, về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi NOXH, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án NOXH, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.
Nhiều người mua NOXH tại dự án NHS Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội chờ nộp hồ sơ. Ảnh: Trọng Hiếu
"Văn bản 2308 của Ngân hàng Nhà nước sử dụng cụm từ "thời gian ưu đãi", "lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi", "lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi" đã dẫn đến sự hiểu nhầm đây là gói tín dụng ưu đãi NOXH", văn bản của HoREA nêu.
Theo Chủ tịch HoREA, nếu là gói tín dụng ưu đãi NOXH thì phải đảm bảo 2 tiêu chí. Thứ nhất, lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua NOXH quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm.
Thứ hai, thời hạn vay ưu đãi dài hạn, như Nghị định 49 của Chính phủ quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua NOXH và 5 năm đối với chủ đầu tư dự án NOXH.
Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước đang quy định gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho NOXH là chưa phù hợp.
Cụ thể, lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua NOXH, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tuy có thấp hơn một chút so với mức lãi suất 9%/năm mà người mua NOXH đang vay hiện nay, nhưng mức lãi suất này vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập đô thị mua, thuê mua NOXH.
Riêng mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại khá phù hợp và có tác động tích cực đối với các chủ đầu tư do hiện nay phải vay với lãi suất rất cao có thể lên đến 12-13%/năm. Chủ đầu tư được vay với lãi suất 8,7%/năm sẽ giúp kéo giảm giá thành, giá bán NOXH, nhà ở công nhân, nhà ở của các dự án xây dựng lại nhà chung cư.
Ngân hàng Nhà nước quy định các mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được xác định định kỳ 06 tháng một lần, theo đó mức lãi suất 8,2%/năm, 8,7%/năm áp dụng đến ngày 30/06/2023 làm cho tâm lý của người vay thêm bất an.
Tiếp theo, "thời gian ưu đãi" của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn. Riêng "thời gian ưu đãi" đối với chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 03 năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn.
HoREA nhận thấy, chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH vay với lãi suất thấp, dài hạn là chính sách cốt lõi, phổ biến nhất được thực hiện ở nhiều nước được cho vay với lãi suất thấp, dài hạn với các kỳ hạn khác nhau tuỳ theo từng nhóm đối tượng được phân nhóm theo thu nhập để có chính sách ưu đãi tín dụng phù hợp.
Lo "ế" gói tín dụng
Theo HoREA, chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng dự kiến giải ngân trong giai đoạn 2023-2030, nhưng sau gần 2 tháng triển khai thực hiện thì Ngân hàng Nhà nước cho biết chưa phát sinh dư nợ do chưa có người vay.
Đối với các chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa vay do chưa có dự án NOXH mới, hoặc các dự án trên đây đang bị vướng mắc, ách tắc thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư", hoặc thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc chưa xử lý được các diện tích đất công nằm xen kẹt trong dự án NOXH, dự án nhà ở thương mại nên chưa có chủ đầu tư nào được vay.
Đối với người mua NOXH, nhà ở công nhân "chưa mặn mà" vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng do lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lên đến 8,2%/năm là quá cao, quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp đô thị, như trường hợp căn hộ NOXH có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng với lãi suất 8,2%/năm thì chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng, đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc.
Ông Châu nhận định, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa kế thừa đầy đủ tinh thần của Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước. Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước chỉ áp dụng lãi suất vay "ưu đãi" này trong 5 năm và sau 5 năm thì ngân hàng thương mại và người mua, thuê mua NOXH thỏa thuận lãi suất vay, hầu như có thể nhận định là lãi suất mới sẽ cao hơn, nên người mua nhà không dám vay.
Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước quy định lãi suất vay trong "thời gian ưu đãi" này được công bố định kỳ mỗi 6 tháng 1 lần và mức lãi suất 8,2% đầu tiên chỉ áp dụng đến 30/06/2023, sau đó sẽ công bố mức lãi suất áp dụng cho 6 tháng cuối năm 2023… Cách tính lãi suất này càng làm cho người mua nhà thêm "bất an".
Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được quy định người vay để mua, thuê mua NOXH chỉ được vay "ưu đãi" 1 lần để mua 1 căn nhà, mà nếu đã vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất khoảng 8,2%/năm thì người có thu nhập thấp đô thị sẽ bị "mất cơ hội" vay tín dụng ưu đãi NOXH theo quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành với lãi suất 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.
Hiện nay, Ngân hàng chính sách xã hội đang còn tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua NOXH nhưng do không có NOXH nên không có người vay, mà nếu tính suất vay bình quân là 600 triệu đồng/căn, với nguồn vốn 11.000 tỷ đồng thì Ngân hàng chính sách xã hội còn có thể cho vay khoảng 18.000 người để mua NOXH.
Khi có nguồn cung NOXH thì người mua, thuê mua NOXH chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng chính sách xã hội, nên gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể "bị ế" đối với người mua, thuê mua NOXH không lựa chọn để vay.