Muốn sống yên ổn ở chung cư phải nhờ vào lương tâm Ban quản trị

Bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, chung cư The Central Garden (số 328 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang, quận 1) cho biết, chung cư bà ở không chỉ xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa dân cư và Ban quản trị hiện tại mà còn có thêm nhiều vấn đề liên quan đến chủ đầu tư cũ.

Tình trạng này trở thành nỗi đau dai dẳng của người dân kéo dài suốt 10 năm nay. Những mâu thuẫn xoay quanh 2 vấn đề chính là sự lộng quyền của Ban quản trị và thiếu minh bạch về tài chính.

Vô lý hơn, khi cư dân liên tục yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị đã soạn dự thảo thay thế quy chế hoạt động của Ban quản trị, đưa ra quy định người tham dự phải đóng tiền ký quỹ trước. Trong cuộc họp, cư dân chỉ được ngồi nghe, nếu phát biểu trái ý Ban quản trị sẽ bị phạt tiền và trừ vào tiền ký quỹ.

Ban quản trị chung cư The Central Garden tự ý nâng giá bảo trì thang máy lên 40%, hợp đồng này không thông qua cư dân. Đồng thời, cấu kết với Ban quản lý thu tiền của dân lắp thẻ từ thang máy, chỉ đến khi có thông báo thu tiền cư dân mới biết. Mỗi căn hộ phải nộp hơn 1,25 triệu đồng (tổng cộng 380 căn hộ là hơn 476 triệu đồng) và buộc phải mua thẻ từ, nếu không mua thì tự leo bộ.

Tương tự, ông Nguyễn Tấn Bảo, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền (phường Thảo Điền, thành phố Thủ Đức) cho biết Ban quản trị chung cư của ông không công bố Quy chế hoạt động, Quy chế tài chính cho cư dân được biết, không công bố báo cáo thu chi tài chính hàng tháng, không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên trong 2 năm qua, sử dụng quỹ quản lý vận hành do cư dân đóng góp sai mục đích. Ban quản trị đã tự ý ra quy định một cách hết sức ngang ngược rằng những trao đổi, hoạt động giữa Ban quản trị và Ban quản lý là những thông tin mật, không được phép công khai, thảo luận.

Trong suốt gần 1 năm qua, cư dân chung cư Masteri Thảo Điền phản ánh nhiều nơi nhưng không được xử lý. Gần nhất vào tháng 12/2020, đại diện cư dân đã gửi đơn tố cáo các hành vi vi phạm này của Ban quản trị, đề nghị tiến hành kiểm tra, lập biên bản và xử phạt. Cụ thể, cư dân đã gửi Thanh tra Sở Xây dựng nhưng đến nay không có trả lời.

Còn bà Nguyễn Thị Châm cho biết, 3 căn hộ tại Phú Hoàng Anh do con trai bà mua cho bà để dưỡng già. Cả 3 căn hộ đã được Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cấp sổ hồng cho chủ đầu tư là Công ty CP Phú Hoàng Anh từ ngày 14/1/2017. Sau đó, chủ đầu tư đã sang tên sổ hồng cho con trai bà tên Đỗ Hoàng Hưng, con trai tiếp tục tặng lại cho bà để dưỡng già. Tuy nhiên, ban quản trị lại không mở cửa cho bà vào nhận nhà.

Bà Châm đã bật khóc: “4 năm qua, tôi ôm sổ hồng, giấy tờ ủy quyền của con cho, một mình đi gõ cửa không biết bao nhiêu cơ quan, từ ban quản trị tòa nhà, đến UBND xã, UBND huyện Nhà Bè, thanh tra Sở Xây dựng, Ban giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường… Mỗi tờ đơn tôi gửi đi, mất 2-3 tháng mới nhận được trả lời, mang về nộp tại UBND huyện Nhà Bè để nhờ can thiệp… Thế nhưng, đến lúc này, ban quản trị nhà chung cư Phú Hoàng Anh không mở cửa cho tôi vào nhà”.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cả nước hiện có hơn 3.000 khu nhà chung cư. Riêng TPHCM có khoảng 1.440 khu nhà chung cư, trong đó có 474 khu xây dựng trước 1975 và những chung cư đã có từ 2005 trở về trước gần như không có Ban quản trị chung cư mà cư dân sử dụng hình thức như tổ dân phố để quản lý. Từ khi Luật nhà ở 2005 ra đời đến nay mới quy định các dự án nhà chung cư sau khi đưa vào vận hành phải tổ chức đại hội nhà chung cư và bầu ra Ban quản trị.

Ở các chung cư lớn thì phí bảo trì lên đến trên 500 tỷ đồng, trong khi một doanh nghiệp khởi nghiệp chỉ có 1-2 tỷ đồng. Một tòa nhà trên 20 tầng thường phí bảo trì trên 20 tỷ đồng. Quy định trong 5 năm đầu tiên, người bảo hành là chủ đầu tư nên cư dân chỉ chi phí nhỏ như bảo trì thang máy, bơm nước... Có những tòa nhà chung cư, Ban quản trị rất khéo léo và chia số tiền quỹ bảo trì gửi tiết kiệm với nhiều kỳ hạn như 13 tháng trở lên, còn lại gửi tiết kiệm 6 tháng và gửi không kỳ hạn để có thể rút ra chi dùng. Ví dụ 100 tỷ đồng gửi 13 tháng cũng có hơn 8 tỷ đồng sau một năm.

HoREA cho rằng, Ban quản trị làm có trách nhiệm thì tiền đẻ ra tiền nhưng đây cũng là miếng mồi gây ra nhiều chuyện. Trước đây không ai muốn làm công việc Ban quản trị vì “ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng” nhưng giờ người ta thấy Ban quản trị có quyền với quỹ bảo trì và nhiều loại phí, nhiều khoản thu không tên khác, tạo thêm thu nhập khá nhiều... nên giờ là thành một “nghề” làm Ban quản trị.

Luật sư Hoàng Thu, Công ty Luật Hoàng Thu cho rằng, những tranh chấp giữa Ban quản trị chung cư và người dân xoay quanh 3 vấn đề chính là 2% phí bảo trì, phí quản lý và chi tiêu, sở hữu chung riêng giữa ban quản trị và cư dân.

Đối với phí bảo trì 2%, Ban quản trị cũ không minh bạch trong chi tiêu, không bàn giao cho ban quản trị mới, chiếm dụng phí chung cư như bãi giữ xe, chưa hoạch toán rõ ràng các chi phí rõ ràng. Tuy người dân phản ánh các bức xúc theo nhiều hướng, nhiều phía  nhưng chưa chuẩn xác. Việc giữ tiền bảo trì có dấu hiệu của hình sự, Ban quản trị cũ giữ tiền không bàn giao cho ban quản trị mới, sử dụng không đúng mục đích, ngay cả khi cơ quan chính quyền có yêu cầu. Nếu người dân đưa vấn đề ra phường, lên quận nhưng chưa đủ giải quyết thì cần tố cáo lên Công an TPHCM.

Nói về việc kiện tụng, luật sư Thu cho rằng, đưa hồ sơ đến tòa án liên quan đến nhiều vấn đề. Ai là người tham gia đưa hồ sơ, vụ việc lên toà? Người này có thể sắp xếp thời gian, công việc và lấy kinh phí từ đâu để thực hiện?. Như trường hợp số tiền lên đến hơn 40 tỷ đồng thì kinh phí mà người đi kiện phải lo khá cao. Trường hợp dân không đi kiện được mà thuê công ty luật thì nguồn kinh phí từ đâu?

"Các quy định luật pháp xuyên suốt các vấn đề đều đã có, thiếu là thiếu ở vai trò, lương tâm của người thực hiện. Tranh chấp nhiều trong những năm gần đây đòi hỏi các cơ quan chức năng cũng như báo chí đưa ra những kiến nghị để kiện toàn, hỗ trợ người dân", luật sư Thu nói.