VDSC sử dụng phương pháp định giá theo RNAV để xác định giá trị hợp lý của KDH. Trong đó, các dự án có kế hoạch phát triển cụ thể được chạy theo mô hình DCF trong khi các dự án lớn như Phong Phú 2 và Tân Tạo thì ước tính giá trị hợp lý dựa trên giá trị giao dịch của thị trường.
Trong đó, giả định giá trị của khu Tân Tạo phần đã được giải phóng mặt bằng 231 ha (trên tổng số diện tích đất là 330 ha) đang được giao dịch với mức 6 triệu/m2. Với dự án Phong Phú 2, giả định giá trị giao dịch là 6 triệu/m2 trên phần đất đã giải phóng mặt bằng là 57,475 ha (trên tổng diện diện tích đất 132 ha). Từ đó, VDSC đưa ra giá trị hai khu đất Tân Tạo và Phong Phú 2 ở mức 13.860 tỷ và 3.449 tỷ đồng.
Theo phương pháp RNAV, giả định WACC ở mức 9,8% cho các dự án có khả năng cao được mở bán trong năm 2021 – 2022 và điều chỉnh WACC cao hơn cho dự án dân cư 11A ở mức 11,8% khi dự án này chưa có kế hoạch mở bán chi tiết.
Từ đó, VDSC đưa ra giá trị hợp lý của KDH là 43.400 đồng/cổ phiếu, tương ứng mức sinh lời là 20% so với giá đóng cửa tại ngày 24/06/2021.
Dự phóng kết quả kinh doanh năm 2021- 2023
2021: Lovera Vista dẫn dắt kết quả và sự cải thiện nhẹ biên lợi nhuận gộp
VDSC kì vọng doanh thu đạt 4.821 tỷ (+6,4%) và LNST đạt 1.267 tỷ (+10% YoY), hoàn thành kế hoạch của ban lãnh đạo (4.800 tỷ doanh thu và 1.200 tỷ LNST).
KDH sẽ bàn giao các sản phẩm còn lại của các dự án bao gồm Verosa Park (30 căn), Safira (240 căn) và bàn giao toàn bộ sản phẩm tại dự án Lovera Vista (1.310 căn) cùng với một phần tại dự án Armena (72 căn).
2022: Cải thiện mạnh LNST trong năm 2022 khi bắt đầu bàn giao 2 dự án có biên LN gộp tốt tại TP. Thủ Đức
VDSC cho rằng Armena và Clarita (hai dự án biệt thự và nhà liên kế) sẽ giúp KDH cải thiện biên lợi nhuận đáng kể lên mức gần 60% khi giá bán tại khu vực này đã tăng mạnh 20-30% từ khi có tin thành lập TP. Thủ Đức. Hiện tại, VDSC đang để giá bán tại Armena là 115 triệu/m2 và Clarita là 120 triệu/m2 .
LNST tăng trưởng mạnh 50% so với 2021 khi bàn giao 2 dự án trên với giả định bàn giao 72 căn tại Armena (40% tổng số căn) và 95 căn tại Clarita (60% tổng số căn) với doanh thu lần lượt đạt 1.399 tỷ và 2.506 tỷ.
VDSC kì vọng dự án Armena sẽ được mở bán trong Q4 2021 trong khi Clarita và dự án khu dân cư 11A (thấp tầng) sẽ được mở bán trong năm 2022.
2023: Bùng nổ về doanh thu, điểm nhấn là dự án căn hộ Bình Tân
Doanh thu 2023 ước tính đạt 7.837 tỷ đồng (+60% YoY) và LNST đạt 2.204 tỷ (+16% YoY). Dự án căn hộ Bình Tân (1.8 ha) với 1.800 căn (điều chỉnh tăng 800 căn so với ban đầu) sẽ được mở bán trong Q4 2021 hoặc Q1 2022 và bắt đầu bàn giao trong năm 2023.
VDSC ước tính doanh thu từ dự án căn hộ này đạt 4.560 tỷ (chiếm 58% tổng doanh thu, giá bán dự phóng là 40 triệu/m2 ). Ngoài ra, kì vọng KCN Lê Minh Xuân mở rộng sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu từ năm 2023 (hiện tại đã đền bù gần 84%) với giá cho thuê là 250 USD/m2 (hiện tại giá tại khu vực TP.HCM vào khoảng 100 USD đến 350 USD/m2 ) và mất 8 năm để lấp đầy (LHG cũng mất 6-8 năm để lấp đầy KCN).
Các dự án còn lại bao gồm Armena, Clarita, khu dân cư 11A (thấp tầng) sẽ lần lượt đóng góp 700 tỷ, 1.670 tỷ và 161 tỷ doanh thu cho KDH với tiến độ hoạch toán doanh thu.
Tỷ lệ nợ vay giảm mạnh
Cơ cấu tài chính lành mạnh với tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu thấp hơn trung bình ngành KDH có mức độ phụ thuộc vào nợ vay thấp, thể hiện qua xu hướng giảm dần của tỷ lệ Nợ vay/ VCSH giảm từ 70% trong năm 2015 về mức 23% trong năm 2020.
So sánh với các công ty BĐS niêm yết khác, KDH có tỉ lệ Nợ vay/VCSH thấp nhất trong giai đoạn 2018-2020, trong khi DXG và NVL khá phụ thuộc vào nợ vay.
Trong bối cảnh lãi suất đi vay thấp như ở hiện tại, KDH có thể tận dụng việc vay nợ để cải thiện ROE khi tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của KDH vẫn còn thấp so với ngành bất động sản nói chung.
Biên lợi nhuận gộp cải thiện và đạt mức trên 40% trong năm 2020 Biên lợi nhuận gộp và biên lợi nhuận ròng của KDH đều cải thiện trong giai đoạn 2016-2020.
Việc bàn giao đa phần sản phẩm tại dự án biệt thự Verosa Park đã giúp KDH đạt biên lợi nhuận gộp cao nhất 5 năm với mức 53%. Trong năm 2020, biên lợi nhuận gộp giảm so với 2019 khi KDH bàn giao chủ yếu căn hộ tại dự án Safira (thường có biên gộp thấp hơn dự án thấp tầng).
Tuy nhiên, VDSC kì vọng KDH sẽ tiếp tục cải thiện biên lợi nhuận gộp khi bắt đầu bàn giao các dự án thấp tầng tại TP. Thủ Đức từ năm 2022 (các dự án sẽ được mở bán trong giai đoạn từ cuối năm 2021 và 2022).
So với các doanh nghiệp cùng ngành, biên lợi nhuận ròng của KDH có phần ổn định hơn khi doanh nghiệp không có những khoản đánh giá lại tài sản và thoái vốn tại công ty con.