Không mở rộng quyền đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nướ

Khong mo rong quyen dat dai cua to chuc kinh te co von dau tu nuoc ngoai — *Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu và chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Quochoi.vn*

Sáng nay 15/1, sau phiên khai mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội nghe báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và thảo luận các nội dung liên quan.

Trình bày báo cáo, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở nghiên cứu, thảo luận kỹ lưỡng ý kiến Đại biểu Quốc hội và các cơ quan, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) và Chính phủ đã thống nhất các phương án chính sách về các nội dung đã báo cáo, đồng thời xin ý kiến tập trung thảo luận của Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 về 18 nhóm nội dung.

Sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, dự thảo luật trình Quốc hội lần này gồm 16 chương và 260 điều, bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung tại 250 điều so với dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6.

Cụ thể, về trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (Điều 117, khoản 3 Điều 119, khoản 6 Điều 124 và điểm a khoản 3 Điều 155)

Có ý kiến cho rằng cần có quy định tháo gỡ cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, đồng thời, cần nghiên cứu quy định tháo gỡ cho cả các trường hợp tổ chức trong nước chuyển nhượng dự án bất động sản mà bên chuyển nhượng đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, tiếp thu ý kiến, dự thảo Luật chỉnh sửa theo hướng: Trường hợp này, Nhà nước không thu hồi đất mà giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; đồng thời, không áp dụng quy định thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất mà giao Chính phủ quy định chi tiết theo hướng bên nhận chuyển nhượng dự án được tiếp tục kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất của bên chuyển nhượng.

Quy định này không mở rộng quyền của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mà chỉ tạo điều kiện về thủ tục về đất đai khi thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản và bảo đảm nghĩa vụ tài chính về đất được kế thừa từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng như đối với trường hợp chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức trong nước.

Ngoài ra, quy định tại Điều 117 cũng được chỉnh sửa theo hướng bao gồm cả trường hợp tổ chức trong nước nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, trường hợp bên chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (mới có quyết định giao đất, cho thuê đất), việc chuyển nhượng dự án cho tổ chức trong nước đáp ứng đầy đủ yêu cầu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thì Nhà nước cũng không thu hồi đất mà sẽ ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất luôn cho bên nhận chuyển nhượng dự án.

Bên cạnh đó, để bảo đảm thống nhất trong nội tại Luật và thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo Luật bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 142: “Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản mà bên chuyển nhượng dự án và bên nhận chuyển nhượng dự án đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ”.

Đối với quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có ý kiến đề nghị rà soát, bảo đảm sự thống nhất với các luật khác như luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản và luật Nhà ở.

Theo UBTVQH, dự thảo luật chỉnh sửa quy định theo hướng, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai (không chỉ riêng quyền đối với đất ở) như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước) và giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Do đó, dự thảo luật chỉnh sửa, thay cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” bằng cụm từ “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” là thuật ngữ được sử dụng trong luật Quốc tịch.

Đáng chú ý, về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội (khoản 6 Điều 127), dự thảo luật chỉnh sửa theo hướng ưu tiên người đang có quyền sử dụng đất. Phương án này góp phần đẩy mạnh thực hiện định hướng thương mại hóa quyền sử dụng đất; khuyến khích người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Tuy nhiên, UBTVQH đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước.

Đồng thời, nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực. Phòng tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn.

Khi nào thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại- dịch vụ?

Liên quan thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), ông Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo Luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Theo ông Vũ Hồng Thành, thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79 sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định tại Điều 80 về “Căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Điều 72 về “Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” đã có quy định về việc trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu.

Theo Thái Uyên/Nhà đầu tư