KCN Phú Tân được mua lại với giá 570 tỷ, vì sao OCB hào phóng định giá hơn 1085 tỷ?

Dự án KCN Phú Tân Là 1 trong 5 dự án khu công nghiệp thuộc dự án Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ và Đô thị Bình Dương (Khu liên hợp Bình Dương).

Năm 2006, KCN Phú Tân bắt đầu thời hạn thuê đất đi vào hoạt động với thời hạn sử dụng đất đến năm 2056 (đất thuê 50 năm).

Qua nhiều lần thay đổi chủ sử dụng nhưng việc kinh doanh không hiệu quả, năm 2014, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Công nghiệp Nam Kim (Công ty Nam Kim) đã mua lại KCN Phú Tân từ Công ty TNHH thương mại và dịch vụ - kinh doanh địa ốc Việt R.E.M.A.X với thời hạn sử dụng đất đến năm 2056 (đất thuê 50 năm).

Cụ thể, Công ty Nam Kim đã mua lại KCN Phú Tân với giá trị là 570 tỷ đồng, trong đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 560 tỷ đồng, tài sản gắn liền với đất chỉ vỏn vẹn 10 tỷ đồng.

Hiệu quả đầu tư sản xuất không có nhưng thời gian qua, Công ty Nam Kim đã dùng nhiều hình thức khác nhau như ký hợp đồng vay vốn, góp vốn… Tuy nhiên đây là những dấu hiệu của việc huy động vốn trái luật và lấy toàn bộ diện tích đất còn lại của dự án thế chấp ngân hàng.

Cụ thể, ngày 8/10/2019, Công ty Nam Kim do bà Nguyễn Thị Nhung làm Tổng giám đốc đã ký Hợp đồng thế chấp số 0058/2019/BĐ tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) – Chi nhánh TP Hồ Chí Minh bằng KCN Phú Tân để bảo lãnh cho Công ty CP Đầu tư và phát triển Thuận Lợi do ông Nguyễn Thuận làm Tổng Giám đốc vay hơn 1.085,8 tỷ đồng, với thời hạn 5 năm (từ tháng 10/2019 đến tháng 10/2024).

Tài sản để thế chấp là Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BO 579813 số vào sổ là GCN: CT08188 do Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh Bình Dương cấp ngày 18/8/2014 với diện tích thế chấp gần 117ha. Điều đáng chú ý là Công ty Nam Kim thế chấp dự án KCN Phú Tân để cho Công ty Thuận Lợi vay chứ không phải để đầu tư dự án.

Tuy nhiên, việc định giá của Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) đặt ra nhiều dấu hỏi về việc định giá tài sản. Cụ thể, năm 2014, Khu công nghiệp Phú Tân được chuyển nhượng với giá trị chỉ 570 tỷ đồng (trong đó 560 tỷ là quyền sử dụng đất, chỉ 10 tỷ là giá trị tài sản trên đất), nhưng đến năm 2019, quyền sử dụng đất chỉ còn 36 năm, Khu công nghiệp Phú Tân lại được định giá với giá trị gần gấp đôi là hơn 1.085,8 tỷ đồng.

Giá trị của KCN Phú Tân còn được thể hiện ở việc, vào ngày 15/2/2007, Công ty Phú Gia chuyển nhượng dự án cho Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp TPHCM (Imexco) với giá gần 25 triệu USD (khoảng 500 tỷ đồng thời điểm đó).

Trong khi, việc kinh doanh của Khu công nghiệp này không có gì khởi sắc khi đến nay chỉ có 2 nhà máy đang hoạt động là Công ty TNHH Ka Shen và Công ty TNHH Sunjin Vina. Vậy lý do nào khiến OCB định giá trị Khu công nghiệp lên mức cao ngất ngưởng như vậy?

Ngoài ra, Công ty Thuận Lợi vay vốn được thực hiện vào mục đích như thế nào? Vì ko phải Chủ đầu tư dự án vay vậy mà Công ty đứng ra vay để làm gì? và việc bảo lãnh của bên thứ 3 khi chưa có đủ tư cách Chủ đầu tư và chưa đánh giá được chính xác là chủ sở hữu đầy đủ tài sản thế chấp khi Khu công nghiệp chưa có giấy phép hoạt động?

Ngoài huy động vốn từ Ngân hàng thông quan Công ty Thuận Lợi, Công ty Nam Kim đã huy động hàng nghìn tỷ cả từ Ngân hàng lẫn các cá nhân. Nguy cơ mất vốn của cả Ngân hàng và khách hàng cho vay là hiện hữu khi vốn chủ sở hữu.

Tại Hợp đồng thế chấp số 0058/2019/BĐ có điều khoản OCB có quyền đơn phương định giá tại tài sản thế chấp theo quy định của OCB tại bất kỳ thời điểm nào. Nếu OCB định giá tài sản thế chấp mà giá trị tài sản khi định giá giảm trên 10% so với giá trị ban đầu thì bên thế chấp/vay vốn có trách nhiệm bổ sung, thay thế tài sản đảm bảo hoặc trả bớt nợ theo yêu cầu của OCB.

Trước hết, phải nói về mối quan hệ giữa các Công ty Kim Oanh, Nam Kim và Thuận Lợi trên phương diện người đứng đầu, theo đó, ông Nguyễn Thuận là chồng của bà Đặng Thị Kim Oanh (Chủ tịch Công ty Kim Oanh) và là bố của bà Nguyễn Thị Nhung.

Công ty Nam Kim được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 3702194577, đăng ký lần đầu vào ngày 15/6/2013 tại Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bình Dương.

Tháng 2/2018, Kim Oanh Group đã “thâu tóm” thành công Công ty Nam Kim, người đứng tên đại diện pháp luật Công ty Nam Kim là bà Nguyễn Thị Nhung (con gái của bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group).

Gần đây nhất, Công ty Nam Kim thay đổi Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần thứ 8 vào ngày 10/5/2019. Vốn điều lệ của Công ty Nam Kim được nâng lên 338 tỷ đồng. Người đại diện theo pháp luật là bà Nguyễn Thị Nhung (SN 1992).

Theo đăng ký thay đổi ngày 2/10/2019, Công ty CP Đầu tư và phát triển Thuận Lợi do ông Nguyễn Thuận làm Tổng Giám đốc và người đại diện theo pháp luật, có vốn điều lệ 300 tỉ đồng. Đáng chú ý, Công ty Thuận Lợi có các thành viên góp vốn đều là thành viên của gia đình bà Đặng Thị Kim Oanh. Cụ thể, bà Nguyễn Thị Nhung góp 60 tỷ (20% cổ phần), bà Đặng Thị Kim Oanh góp 120 tỷ (40% cổ phần), ông Nguyễn Thuận góp 120 tỷ (40% cổ phần).

Về mặt bản chất Công ty Nam Kim và Công ty Thuận Lợi đều là Công ty "sân sau" của Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh. Cụ thể, Công ty Kim Oanh có vốn điều lệ là 750 tỷ đồng, trong đó Công ty Thuận Lợi góp 337.5 tỷ (45% cổ phần), bà Đặng Thị Kim Oanh góp 140 tỷ (18,667%), con gái là bà Nguyễn Thị Nhung góp 24 tỷ (3,2% cổ phần), ông Nguyễn Thuận góp góp 140 tỷ (18,667%).

Như vậy, Công ty Nam Kim, Công ty Thuận Lợi và Công ty Kim Oanh đang sở hữu chéo cho nhau xung quang các cá nhân gia đình bà Đặng Thị Kim Oanh.

Trở lại vấn đề khoản vay của OCB nêu trên, với việc nhiều dự án của bà Đặng Thị Kim Oanh tại Bình Dương đang đình trệ vì vướng hàng loạt lùm xùm, dấu hỏi về mục khoản vay lên tới 1.085,8 tỷ đồng của OCB là để kinh doanh hay “đảo dòng tiền” cho gia đình bà Đặng Thị Kim Oanh trong lúc việc kinh doanh đang gặp "hạn" lớn.

Ngoài ra, năng lực của Công ty Nam Kim cũng là một vấn đề lớn. Theo đó, trong quá trình theo dõi báo cáo tài chính, Bộ Tài chính phát hiện, hoạt động kinh doanh của Công ty Nam Kim trong đó có việc thực hiện dự án Khu công nghiệp Phú Tân chủ yếu dự vào vốn vay ngắn hạn của các tổ chức, cá nhân với thời gian vay ngắn, lãi suất cao. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các hoạt động kinh doanh liên tục của Công ty Nam Kim. Từ các nội dung trên, Bộ Tài chính chưa đủ cơ sở để thực hiện việc đánh giá năng lực tài chính của Công ty Nam Kim khi thực hiện dự án này.

Những rủi ro của Công ty Nam Kim cũng được Bộ Tài chính chỉ ra rõ là khoản nợ phải trả 925,09 tỷ đồng chiếm 73% số vốn; trong đó chủ yếu là khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (637,99 tỷ đồng) và phải trả ngắn hạn khác (159,34 tỷ đồng), chi phí lãi vay phải trả là 126,69 tỷ đồng, không có các hợp đồng vay vốn dài hạn với ngân hàng; thu nhập công ty năm 2018 chỉ có 58,4 tỷ đồng.

Với việc chỉ một dự án đã chết lâm sàng, Công ty Nam Kim đã huy động vốn từ cả ngân hàng và các cá nhân với thời gian ngắn hạn và lãi xuất rất cao, thì nguy cơ mất vốn là hiện hữu đối với cả ngân hàng và các cá nhân cho vay.