Vừa qua, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư, gồm: Mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; Hoặc mô hình giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng, nếu có hai mô hình này, việc quản lý nhà chung cư sẽ đa dạng, linh hoạt hơn và việc chọn mô hình nào, chủ đầu tư hay đơn vị chuyên nghiệp thực hiện là do cộng đồng dân cư ở nhà chung cư tự quyết định và vẫn phải có sự giám sát của cộng đồng thông qua Ban quản trị nhà chung cư.
Nguyên nhân được Bộ đưa ra là trong thời gian qua trên cả nước có tổng cộng hơn 4.000 chung cư, trong đó có 458 chung cư có xảy ra tranh chấp (chiếm khoảng 10%), chủ yếu liên quan đến việc thành lập Ban quản trị, không thông nhất đơn vị quản lý vận hạnh chung cư và vấn đề minh bạch trong việc sử dụng phí bảo trì, dịch vụ….
 |
| Ảnh minh họa. |
Trước ý kiến này của Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, 2 mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư nói trên đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư 02 cùng Thông tư 28 của Bộ Xây dựng.
Theo HoREA, trong thời gian qua nhiều chủ đầu tư vận hành với chất lượng rất tốt. Tuy nhiên, có không ít chủ đầu tư, đơn vị quản lý yếu kém, thiếu năng lực đã xảy ra tranh chấp ở nhiều chung cư.
Từ đây, đối với vấn đề chủ đầu tư tự quản lý, vận hành chung cư theo HoREA, luật đã quy định rõ nếu chủ đầu tư vẫn còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư.
Trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư.
Qua đó, chủ đầu tư có đủ điều kiện để quản lý, vận hành chung cư mà không cần phải sửa luật. Vì nếu sửa luật sẽ vi phạm các nguyên tắc dân chủ cơ sở, dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu chung cư.
Đối với vấn đề chủ đầu tư tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung chư cư. Hiệp hội cho biết, điều 109 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư có trách nhiệm gửi kinh phí bảo trì vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng;
Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị.
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh, thành phố nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao; Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm.
Hiệp hội nhận thấy kinh phí bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn và là tài sản chung của các chủ sở hữu chung. Thời gian qua, đã xuất hiện tranh chấp quỹ bảo trì chung cư tại nhiều dự án, chiếm khoảng 5% trong tổng số tranh chấp tại nhà chung cư.
Trong đó, có tranh chấp về việc chủ đầu tư trì hoãn bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ, hoặc không quyết toán minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.
Căn cứ vào các quy định của Luật Nhà ở, Hiệp hội nhận thấy đại diện chủ đầu tư có thể tham gia quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nếu được Hội nghị nhà chung cư tín nhiệm bầu vào Ban quản trị, hoặc Trưởng Ban, Phó Trưởng Ban quản trị.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị không nên sửa đổi Luật Nhà ở để giao cho "chủ đầu tư tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư", vì có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư.