HoREA: Doanh nghiệp thiệt hại lớn do một số bất cập của Luật Nhà ở 2014

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có Báo cáo nghiên cứu rà soát một số quy định bất cập của Luật Nhà ở 2014 gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng.

Theo HoREA, một số điều khoản trong Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã gây ra các ách tắc, vướng mắc trong giai đoạn 2015-2020 và sau khi sửa đổi dự kiến tiếp tục gây ra các ách tắc, vướng mắc nếu không sớm được khắc phục.

Các quy định không thống nhất, không phù hợp, không đồng bộ trong Luật Nhà ở 2014, vừa làm thiệt hại cho nhiều doanh nghiệp; tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản; làm hạn chế cơ hội tạo lập nhà ở của nhiều hộ gia đình và làm thất thu ngân sách Nhà nước

HoREA cho biết, chỉ riêng tại TP HCM, chỉ thống kê trong 3 năm, kể từ ngày 10/12/2015 khi Nghị định 99 có hiệu lực đến tháng 8/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có quyền sử dụng đất 100% đất ở. Nhưng số lượng thực tế có thể còn lớn hơn rất nhiều, do từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền sử dụng đất 100% đất ở đã không nộp hồ sơ nữa, vì có nộp cũng bị bác.

HoREA cho biết, nếu tính cả nước sẽ có rất nhiều dự án tương tự cũng không thể triển khai thực hiện do không được công nhận chủ đầu tư, làm cho các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.

Một dự án ở quận 7, TP HCM.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản bị méo mó, bị sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm; giá nhà bị đẩy lên rất cao; tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở độc chiếm thị trường, đạt được lợi nhuận khủng; người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở.

HoREA lấy ví dụ, với 126 dự án nhà ở bị ách tắc tại TP HCM nêu trên, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng.

Hệ quả và hậu quả là Nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư). Nhà nước thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng, nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước đã thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp 20% khoảng 5.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm thì trong 5 năm qua, các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn, phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng, bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh, tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.

Cùng với đó, người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cũng bị ảnh hưởng do phải mua nhà giá cao và càng khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

HoREA khẳng định, tính trong phạm vi cả nước thì các thiệt hại còn có thể lớn hơn nữa, đi đôi với môi trường đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch, thiếu công bằng. Nếu không bị “ách tắc, vướng mắc về thể chế, pháp luật” do một số quy định “bất cập, không thống nhất, không đồng bộ” của một số văn bản Luật, nhất là Luật Nhà ở 2014 thì thị trường bất động sản còn phát triển lớn mạnh hơn nữa trong 5 năm qua. 

Từ đó, hiệp Hội kiến nghị Sớm sửa đổi khoản 1 và khoản 4 điều 23 luật Nhà ở 2014 để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định của luật Đất đai 2013, luật Đầu tư 2020, luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.Qua đó, tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về công nhận chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở.

Theo đó, cần thay thế từ “đất ở”, “đất ở hợp pháp”, “các loại đất khác” bằng chữ “đất” và bổ sung thêm cụm từ theo quy định của pháp luật về đất đai vào cuối khoản 1.

Đồng thời thay thế cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” bằng cụm từ “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 1 và khoản 4 điều 23 luật Nhà ở 2014”, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa các luật.