Giá đất có tăng khi Hà Nội đẩy tiến độ đường vành đai 4?

Giá đất thay đổi chóng mặt sau khi có thông tin quy hoạch - Ảnh minh họa, nguồn: cand.com.vn

Thúc tiến độ khởi công

Sáng 22/5, trong phiên họp Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XV, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái trình bày Báo cáo đánh giá bổ sung kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) và ngân sách Nhà nước năm 2022; tình hình thực hiện kế hoạch phát triển KT-XH và ngân sách Nhà nước những tháng đầu năm 2023. Theo báo cáo, phấn đấu tháng 6/2023 sẽ phấn đấu khởi công đường vành đai 4 Hà Nội.

Dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô có chiều dài 112,8 km và tổng mức đầu tư gần 86.000 tỷ đồng, chia làm 7 dự án thành phần, chạy qua địa bàn Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh.

Dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô hiện đang được Ban Chỉ đạo cùng UBND các tỉnh khẩn trương chuẩn bị thực hiện trong các khâu giải phóng mặt bằng, lên phương án vật liệu để thực hiện dự án.

"Hiện nay, tiến độ phê duyệt các dự án thành phần đang chậm so với kế hoạch đề ra, đề nghị các bộ quan tâm, giải quyết", văn bản kết luận nêu, đồng thời đề xuất Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng, Bộ GTVT, Bộ KH&ĐT ban hành thông báo kết quả thẩm định các dự án thuộc thẩm quyền...

Trước đó, Ban QLDA Đầu tư xây dựng công trình giao thông thành phố Hà Nội có báo cáo về công tác giải phóng mặt bằng, di chuyển mồ mả liên quan dự án Vành đai 4 - Vùng Thủ đô.

Theo đó, đến thời điểm hiện tại, khối lượng hoàn thành của công tác di chuyển mộ chí là 5.958 ngôi (đạt 54,56%); đã phê duyệt phương án thu hồi đất được 404,40 ha (đạt 50,67%). Số tiền đã phê duyệt là 3.051,77 tỷ đồng. Một số huyện đã cơ bản hoàn thành công tác di chuyển mộ: Mê Linh: 100%, Sóc Sơn: 100%, Thanh Oai: 94,63%, Thường Tín: 98%.

Tuy nhiên, theo báo cáo, công tác thẩm định dự án thành phần 3, do quy mô và tính chất phức tạp của dự án, đồng thời liên quan đến nhiều địa phương và Bộ, ngành nên tiến độ thực hiện chưa đáp ứng được theo tiến độ đề ra ban đầu. Hiện Ban đang phối hợp chặt chẽ với đơn vị tư vấn và các đơn vị liên quan hoàn chỉnh hồ sơ, trình Hội đồng thẩm định nhà nước xem xét thẩm định trước ngày 10/5/2023.

Mặt khác liên quan đến một số nội dung khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai đối với Dự án thành phần 3, UBND thành phố Hà Nội sẽ tổ chức họp với các Bộ KH&ĐT, Tài chính, Xây dựng, GTVT và Tư pháp để tham vấn ý kiến, để định hướng giải quyết các vấn đề tồn tại, khó khăn vướng mắc, dự kiến trước ngày 10/5/2023.

Về công tác phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng công trình dự án thành phần 2.1 cơ bản bám sát theo các mốc thời gian theo tiến độ. Dự kiến hoàn thành toàn bộ công tác thẩm định, phê duyệt thiết kế, lựa chọn nhà thầu và tổ chức khởi công trước 30/6/2023.

Nhiều nhà đầu tư gom đất xung quanh tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô được quy hoạch - Ảnh minh họa, nguồn: internet

Giá đất ăn theo tăng, giảm ảo

Thời điểm tháng 6/2022, khi Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 vùng thủ đô, bất động sản nhiều quận, huyện ở những khu vực gần tuyến đường đã thu hút giới đầu tư.

Khảo sát thực tế và các website rao bán nhà đất, có thể thấy từ cuối năm 2021 đến nay, giá đất ở những khu vực mà đường Vành đai 4 đi qua như Thường Tín, Mê Linh, Đan Phượng Sóc Sơn, Văn Giang (Hưng Yên),.. đã tăng từ 20 – 50%.

Anh Nguyễn Văn Lương (chuyên môi giới nhà đất huyện Hoài Đức) cho biết, từ cuối năm 2021, khi rục rịch thông tin duyệt dự án đường Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư ở các quận nội thành đã đổ xô kéo về khu vực giữa chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen của huyện Hoài Đức để khảo sát, khiến giá đất tăng cao. Thời điểm tháng 7/2022, tháng 8/2022 giá đất tại các xã như Dương Liễu, Tiền Yên, Đức Thượng tăng thêm khoảng 10 - 15 triệu đồng/m2 so với năm ngoái, đạt mức 40 - 55 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm có giá khoảng 130 - 160 triệu đồng/m2.

Tại huyện Thường Tín, chị H- "cò đất" cho biết, các nhà đầu tư đã găm giữ nhiều đất sát đường Vành đai 4 để chờ tăng giá. Chính chị cũng đang rao bán lô đất 80m2 tại xã Khánh Hà (Thường Tín), mặt tiền 5m, hướng Đông Nam, đường trước nhà 6m, vỉa hè 2 bên 2m với giá 2,4 tỷ đồng (30 triệu đồng/m2).

Tại huyện Đan Phượng, lượng rao bán nhà đất tăng mạnh, đặc biệt là khu vực các trục đường lớn cạnh nút giao của huyện và thị trấn Phùng. Theo đó, giá đất tại khu trục đường lớn khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2. Đất tại thị trấn Phùng có giá khoảng 130 - 145 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10 - 15%.

Tuy nhiên, theo các nhà môi giới bất động sản, thời điểm sau Tết nguyên Đán giá đất các vùng ven đô Hà Nội bắt đầu đi ngang hoặc sụt giảm.

Tại Hà Đông, tuyến đường Vành đai 4 với chiều dài khoảng 2km đi từ khu đô thị Đô Nghĩa đến Quốc lộ 6 đang ghi nhận mức giá giảm của nhiều bất động sản ở khu vực này. Cụ thể, một số biệt thự, liền kề tại Đô Nghĩa được chào bán rẻ hơn khoảng 10% so với tháng 10 năm ngoái. Một căn liền kề 75m2 tại khu đô thị này từng được chủ nhà rao bán 7,5 tỷ đồng thì sau Tết giá bán chỉ còn 6,5 tỷ đồng. Một căn liền kề khác có diện tích 100m2 có giá gần 10 tỷ đồng vào năm ngoái thì hiện chủ nhà để giá còn hơn 8 tỷ đồng.

Khu vực Yên Nghĩa, những vị trí hưởng lợi từ đường vành đai 4 cũng chứng kiến mức giảm đáng kể khi giá đất từ mức 65-70 triệu đồng/m2 thì nay rao bán chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2.

Dự án Vành đai 4 cũng đi qua địa phận huyện Thanh Oai với chiều dài 7,9km, giá đất từ 60-65 triệu đồng/m2 của năm ngoái đang rơi xuống khoảng 55-60 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Minh cũng từ mức 40-45 triệu đồng/m2, giảm nhẹ khi giá chào bán đang ở mức 40-42 triệu đồng/m2. Đất tại Bích Hoà gần vành đai 4 cũng từ mức 60 triệu đồng/m2, hiện có chủ bán với mức giá 52 triệu đồng/m2.

Hầu hết các môi giới cho biết, hiện rất ít nhà đầu tư đi xem đất như năm trước do gần đây chính quyền tăng cường kiểm tra việc mua bán nhà đất hai giá, siết phân lô, tách thửa rồi ngân hàng tăng lãi suất, không cho vay với đầu cơ bất động sản nên nhà đầu tư cũng bị kẹt vốn.

Theo các chuyên gia, chuyện dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư nhờ việc đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm.

Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế đã cho thấy rất nhiều nhà đầu tư mua bị "om" vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng đầu tư "ăn theo" hạ tầng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn; khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn...