Theo luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP.HCM, do sự phát triển của công nghệ nên việc tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn và ít chi phí hơn. Chính vì vậy nhiều người tham gia vào các giao dịch với các dự án “ma”, kể cả những người chưa từng đầu tư bất động sản (BĐS) hay chỉ có ít tiền cũng được tiếp thị và bị lôi kéo.
Nhiều người đầu tư chủ yếu để lướt sóng, ăn lợi nhuận nên cũng không quan tâm đất ở đâu, chỉ cần ký hợp đồng rồi chờ bán kiếm lời hoặc lấy tiền lời từ cam kết của chủ đầu tư.
Không ít người nhận thức rõ sản phẩm ảo nhưng luôn có tâm lý là sẽ bán cho người khác ôm, tham lam lợi nhuận khủng nên vẫn lao vào. Đây cũng là nguyên nhân chính họ không quan tâm dự án “ma” hay dự án thật.
Vì thế, việc tạo ra các dự án “ma” dễ dàng hơn, thậm chí chỉ cần ít tiền làm quảng cáo và bán hàng mà không cần đầu tư hay thủ tục như đối với nhà chung cư. Đây là nguyên nhân chính khiến các dự án “ma” đều là đất cá nhân phân lô.
Bộ luật hình sự cũng quy định rõ việc dùng chiêu trò đưa ra giao dịch chỉ là cớ để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Các cơ quan chức năng mà đặc biệt là ngành công an, thuế cần sớm điều tra hoạt động của chủ đầu tư các dự án “ma”.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Đoàn luật sư TP.HCM, cũng cho rằng khi các đối tượng bán dự án “ma”, chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh như luật kinh doanh BĐS theo quy định đã có dấu hiệu đang kinh doanh sản phẩm trái pháp luật. Không những vậy, hành vi này gây ra hậu quả cho khách hàng, hậu quả cho xã hội...
Việc xâm phạm đến lợi ích kinh tế của xã hội hoặc của một địa phương nào đó cũng là một trong những yếu tố cấu thành hành vi vi phạm pháp luật, nhất là như trường hợp Công ty Alibaba cho người chống đối cơ quan chức năng, hủy hoại tài sản của nhà nước có thể cấu thành tội hình sự.
Theo luật sư Hoàng Thu, tùy thuộc hành vi vi phạm mà pháp luật có cơ chế xử lý đối với các trường hợp vi phạm do kinh doanh dự án “ma”.
Trường hợp chưa có sổ đỏ nhưng đã rao bán và ký kết hợp đồng chuyển nhượng để nhận tiền của nhà đầu tư thì đã có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại điều 174 bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 với mức phạt tù từ 6 tháng đến phạt chung thân.
Mặc dù có các hình thức xử phạt như trên, nhưng thực tế việc xử lý không nghiêm hay xử lý quá nhẹ dẫn đến tình trạng các dự án “ma” hoành hành, tác oai tác quái, thậm chí xem thường pháp luật.
Đặc biệt là khi vấn đề kinh doanh dự án đã có nhiều biến tướng, một số đối tượng kinh doanh dự án lách luật bằng các hình thức ký kết hợp đồng góp vốn, hợp đồng cho vay vốn, hợp đồng hợp tác phân chia sản phẩm.