Dự án Green Valley City: Khách hàng không biết sổ hồng bị mang đi thế chấp (Bài 2)

Trước khi được đổi tên thành Dự án Khu nhà ở thành phố Xanh (Green Valley City) ngày 23/6/2023, dự án này có tên là Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center (gọi tắt là Dự án Sài Gòn Center), do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center (gọi tắt là Công ty Sài Gòn Center, thuộc Tập đoàn Sài Gòn Land) thực hiện.

Như Tri thức và Cuộc sống đã đưa tin tại bài 1: Dự án Green Valley City: Khách hàng bị kiện tụng bởi Công ty Sài Gòn Center, công ty này (chủ đầu tư của dự án) đã bán đất bằng hợp đồng nguyên tắc khi chưa đủ điều kiện… để rồi cả chủ lẫn khách đưa nhau ra toà. Cho đến nay, vụ việc vẫn lùm xùm trong dư luận.

Dự án Green Valley City (trước đây là Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center) được UBND thị xã Tân Uyên (nay là TP Tân Uyên) phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 tại Văn bản số 4916 ngày 10/9/2018.

Vị trí khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án tại các thửa số 9, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 38, 39, 40, 709 tờ bản đồ số 40 thuộc phường Uyên Hưng, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Quy mô khu quy hoạch là 99.958,2 m2, dân số dự kiến là 2.000 người với số căn nhà dự kiến là 500 căn…

Ngày 25/12/2018, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Văn bản số 6258/UBND-KTN chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center. Sau đó, UBND tỉnh này có quyết định thu hồi đất, giao đất cho Công ty Sài Gòn Center thực hiện dự án.

Khi chưa được cấp phép, Công ty Sài Gòn Center đã tiến hành xây dựng hạ tầng và bị Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xử phạt hành chính tại Quyết định số 94/QĐ-XPVPHC ngày 29/6/2020.

Ngày 7/1/2022, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định 120/QĐ-UBND chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center của Công ty Sài Gòn Center. Theo đó, thời gian, tiến độ thực hiện dự án từ năm 2018 đến 2025.

Khoảng 3 tháng sau, công ty này tiếp tục bị UBND tỉnh Bình Dương xử phạt hành chính tại Quyết định số 866/QĐ-XPVPHC ngày 12/4/2022 vì xây dựng hạ tầng khi chưa được cấp phép.

Sau khi được UBND tỉnh Bình Dương giao đất (lần 2) bằng Quyết định 1013/QĐ-UBND ngày 28/4/2022, một ngày sau, Công ty Sài Gòn Center được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp Giấy phép hạ tầng kỹ thuật số 1635/GPXD cho dự án.

Mới đây, trả lời Báo Tri thức và Cuộc sống bằng Văn bản 4759/SXD-TTrSXD ngày 29/12/2023, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, ngày 19/2/2022, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2175/QĐ-XPHC, xử phạt về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định, hoặc không được phép đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương không nêu rõ mức phạt, có áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hay không; chỉ thông tin Công ty Sài Gòn Center đã nộp tiền phạt. 

Cũng theo văn bản trên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho rằng một số vấn đề như giao đất công cho chủ đầu tư thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá, báo cáo đánh giá tác động môi trường có dấu hiệu chưa xem xét toàn diện… thuộc lĩnh vực của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương.

Theo những quyết định của các cấp thẩm quyền, dự án có tên Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center, tuy nhiên, Công ty Sài Gòn Center lại “đánh bóng” bằng cái tên Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center. Điều này còn thể hiện trong các hợp đồng nguyên tắc “bán đất” hình thành trong tương lai mà công ty này đã ký với khách hàng, ngay cả khi chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Sau loạt lùm xùm và sai phạm, Công ty Sài Gòn Center đổi tên dự án thành Green Valley City khi chưa được cấp thẩm quyền cho phép.

Khi bị báo chí và dư luận lên tiếng, ngày 22/5/2023, công ty này đăng tải thông tin trên trang web của mình (Greenvalleycity.vn) với nội dung lý giải rằng, việc bổ sung tên nước ngoài Green Valley City không cần phải xin phép Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Bình Dương, dựa theo Văn bản số 3613/SKHĐT-KTĐN ngày 20/12/2022 của Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Bình Dương gửi cho công ty này.

Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, Công ty Sài Gòn Center không đưa thông tin trong Văn bản số 4302/SXD-QLN ngày 17/10/2022 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương phúc đáp việc Công ty Sài Gòn Center xin bổ sung tên tiếng nước ngoài cho Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center.

Trong Văn bản số 4302/SXD-QLN, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương viện dẫn các quy định của pháp luật, cho rằng “do nội dung về tên dự án là một trong các nội dung được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, do đó việc bổ sung thêm tên thương mại dự án là việc xem xét điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án. Từ những nội dung nêu trên, để thực hiện đúng quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật, Sở Xây dựng đề nghị công ty liên hệ Sở Kế hoạch & Đầu tư xem xét, tham mưu UBND tỉnh theo thẩm quyền”.

Mãi cho đến ngày 23/6/2023, UBND tỉnh Bình Dương mới có Quyết định 1606/QĐ-UBND quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương dự án. Tại quyết định này, Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center được đổi thành Khu nhà ở thành phố Thung lũng xanh (Green Valley City).

Luật sư Nguyễn Văn Lập (Đoàn Luật sư TP HCM) cho rằng, việc đổi tên phải theo các quy định của pháp luật. Khoản 3 Điều 19 Luật Nhà ở 2014 quy định yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo đó, các khu vực trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải được đặt tên bằng tiếng Việt. Trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

Về chấp thuận tên gọi của dự án, tên dự án hay các tên đường, tên khu vực thuộc dự án sẽ do chủ đầu tư tự đặt nhưng việc đặt tên này phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định hay chấp thuận.

“Việc chưa được cấp thẩm quyền tỉnh Bình Dương chấp thuận đổi tên mà Công ty Sài Gòn Center đã đổi tên dự án thành Green Valley City là không đúng”, luật sư Lập nêu quan điểm.

Theo Văn bản số 2511/STNMT-CCQLĐĐ ngày 14/7/2022 của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương gửi TAND thị xã Tân Uyên, tính đến ngày 14/7/2022, chủ đầu tư dự án chưa có văn bản báo cáo kết quả thực hiện dự án và hồ sơ kèm theo gửi sở này.  

Ngày 31/8/2022, Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Bình Dương có Văn bản số 3085/VPĐKĐĐ-ĐK&CGCN về việc cung cấp danh sách chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank) - Chi nhánh TP HCM. 

Theo Văn bản số 3085, Công ty Sài Gòn Center đã thế chấp 46 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Cả 46 sổ hồng này đều thuộc Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center, nay là Dự án Green Valley City, được cấp sổ từ ngày 9/52022-14/6/2022.

Như vậy, mốc thời gian cấp các sổ hồng này được thực hiện trước khi có Văn bản số 2511 ngày 14/7/2022 của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương. Đồng nghĩa với việc Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương cấp sổ hồng khi chưa nhận được báo cáo kết quả thực hiện dự án của chủ đầu tư. Vậy, việc cấp sổ này có đúng luật hay không?

Trong Văn bản 5516/STNMT-CCQLĐĐ ngày 15/12/2023 gửi Báo Tri thức và Cuộc sống, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương không trả lời rõ việc cấp sổ này đúng hay sai. Sở này cho biết, trên cơ sở Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của UBND tỉnh, thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế, công ty đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương cấp sổ theo quy định.

“Đến nay, công ty chưa nộp hồ sơ đề nghị kiểm tra cơ sở hạ tầng để phục vụ cho việc chuyển nhượng tại Sở Tài nguyên & Môi trường”, Văn bản 5516 nêu thêm.

Trở lại với Văn bản số 2511/STNMT-CCQLĐĐ ngày 14/7/2022 của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương, sở này cho biết tại lô LK8, được cấp 2 sổ hồng trong ngày 9/5/2022, với cùng diện tích 1.837,2 m2 mỗi lô, số phát hành lần lượt là DĐ 248986 và DĐ 248985.

Còn tại lô LK6, được cấp 3 sổ hồng cũng trong ngày 9/5/2022. Đó là sổ có số phát hành DĐ 248982, diện tích 635 m2; số DĐ 248981 và số DĐ 248980 với cùng diện tích là 1.156,5 m2 mỗi lô.

Khi đối soát với danh sách tài sản đăng ký thế chấp tại Văn bản số 3085, chúng tôi nhận thấy sổ của các lô LK8 và LK6 có nằm trong danh sách này.

Tại lô LK8 và Lk6, trong những năm 2019, 2020, ông Nguyễn Văn Quân, Tổng Giám đốc Công ty Sài Gòn Center, đã ký các Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai để “bán đất” cho ông Phan Nhật Nam và ông Nguyễn Văn Toàn (như đã đăng tải ở bài 1).

Theo bản đồ phân lô, tổng diện tích các thửa đất nhỏ tại LK6 và LK8 khi cộng lại có diện tích tương đương diện tích đã được cấp sổ hồng, bao gồm phần diện tích đã bán cho ông Nam và ông Toàn. Hai ông này đã làm nhà ở và sinh sống cho đến nay.

Như vậy, lô LK8 và LK6 có phần diện tích đất mà Công ty Sài Gòn Center đã bán cho ông Nam và ông Toàn dưới dạng hợp đồng nguyên tắc. Tuy nhiên, ông Nam và ông Toàn cho hay, chưa từng biết tại hai lô này đã được cấp sổ, cũng như không biết dự án đã bị chủ đầu tư mang đi thế chấp tại Vietinbank Chi nhánh TP HCM cho đến khi phóng viên hỏi.

Theo luật sư Nguyễn Văn Lập, việc chủ đầu tư đã bán bất động sản hình thành trong tương lai, rồi mang đi thế chấp phải nhưng thông báo cho khách hàng biết, là “đẩy” rủi ro về phía khách hàng.

“Vì khi dự án thế chấp tại ngân hàng, chủ đầu tư muốn làm thủ tục tách thửa sổ riêng cho khách hàng, thì phải trả khoản vay đó để được giải chấp. Trường hợp chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ phát mãi, đất của dự án (bao gồm phần mà chủ đầu tư đã bán cho khách hàng) sẽ trở thành tài sản của ngân hàng, khách hàng coi như mất trắng”, luật sư Lập khuyến cáo.

Từ tháng 11/2023, chúng tôi đã nhiều lần liên hệ, gửi công văn đến Công ty Sài Gòn Center nhằm muốn trao đổi thêm về vấn đề này (cũng như nhiều vấn đề khác), nhưng đến nay vẫn chưa nhận được trả lời từ phía công ty.

Báo Tri thức và Cuộc sống tiếp tục thông tin vụ việc!