Đất vàng ven biển ở Hồ Tràm: Chiêu thức tách sổ chung thành nhiều sổ riêng

Chiêu thức tách nhiều sổ CNQSDĐ nhưng vẫn đứng tên chủ đầu tư

Dự án Khu du lịch Hồ Tràm (tên thương mại Sanctuary Hồ Tràm) do Công ty Cổ phần Du lịch Hải Vương làm chủ đầu tư. Dự án được UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2419 QĐ-UBND ngày 12.7.2007. Ngày 24.9.2021, UBND UBND huyện Xuyên Mộc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu du lịch Sanctuary tại Quyết định số 4649 QĐ-UBND.

Dự án Sanctuary Hồ Tràm có quy mô diện tích 17 ha, thời hạn thuê đất đến 22.7.2051, dự án xây dựng 67 căn biệt thự phục vụ khách lưu trú. Tuy nhiên, trên thực tế chủ đầu tư đã tổ chức bán những căn biệt thự này như những dự án nhà ở thương  mại.

Theo thông tin chúng tôi thu thập được, khu đất dự án rộng 17 hecta, chủ đầu tư dự án đã xin tách ra thành nhiều sổ GCNQSDĐ nhỏ với diện tích mỗi sổ trung bình 500 m2/sổ, phù hợp với diện tích của từng căn biệt thự, để thuận tiện cho việc bán những căn biệt thự này với người mua.

Người mua dự án này, sẽ được giới thiệu là dự án đã có "sổ riêng" từng căn, để người mua tin tưởng xuống tiền (trong khi nhiều dự án khác ở Hồ Tràm vẫn là sổ chung). Tuy nhiên, về mặt pháp lý, những cuốn "sổ riêng" này, vẫn nằm trong tổng thể quy hoạch của dự án là Khu du lịch, vẫn đứng tên chủ đầu tư, mục đích sử dụng đất vẫn là đất thương mại, dịch vụ không phải là đất ở, nên người mua vẫn không được sang tên "sổ riêng".

Theo đó, sau khi được nhà nước cho thuê 16,9 hecta đất để xây khu du lịch, chủ đầu tư đã xin tách ra thành nhiều sổ GCNQSDĐ riêng với diện tích trung bình 600m2/sổ. Diện tích mỗi sổ riêng này phù hợp với diện tích từng căn biệt thự biển được chủ đầu tư chào bán đến khách hàng. Khi có người mua, nhân viên kinh doanh dự án luôn "khoe" là các căn biệt thự này đã có "sổ riêng" để khách hàng yên tâm đặt tiền.

Tuy nhiên, việc mua bán căn biệt thự hàng chục tỉ đồng này, vẫn đội lốt là "Hợp đồng thuê dài hạn", những "sổ riêng" này vẫn đứng tên chủ đầu tư, mục đích sử dụng đất vẫn là đất thương mại, dịch vụ và không phải là đất ở.

Tương tự, Khu du lịch Thiên Bình Minh (Charm Resort Hồ Tràm) do Công ty Cổ phần Thiên Bình Minh làm chủ đầu tư. Dự án Charm Resort Hồ Tràm được thuê đất nhà nước với giá ưu đãi để sử dụng vào mục mục đích phát triển du lịch, thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày 24.10.2003. Dự án được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 4840/QĐ-UB ngày 27.5.2003; phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 1108/QĐ-UBND ngày 10.5.2010. Mục đích xây dựng dự án là phát triển du lịch.

Dự án khu du lịch Charm Resort Hồ Tràm có tổng diện tích hơn 40 hecta trải dài hàng km bờ biển và mặt tiền cung đường ven biển Hồ Tràm - Bình Châu. Đây được xem là dự án có quy mô lớn tại Hồ Tràm, dự kiến sẽ cung ứng ra thị trường với hơn 3.000 phòng khách sạn, 200 biệt thự nghỉ dưỡng theo tiêu chuẩn 5 – 6 sao đẳng cấp và khu phố đi bộ đường biển.

Dự án đã được Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 31.12.2004. Mục đích sử dụng đất là đất chuyên dùng sản xuất kinh doanh (không phải là đất ở thương mại), thời hạn sử dụng đất là 50 năm (kể từ ngày 24.10.2003).

Hiện chủ đầu tư đang chào bán những căn biệt thự, nhà phố thương mại với giá bán hàng chục tỉ đồng/căn. Sau khi mua biệt thự, nhà phố, căn hộ tại đây, khách hàng bàn giao lại cho chủ đầu tư để vận hành khai thác, phục vụ cho khách du lịch thuê. Nếu không bàn giao lại cho chủ đầu tư khai thác, người mua có thể bán lại cho người khác, sau khi ký văn bản thỏa thuận và đóng tiền 10%.

Theo nhân viên kinh doanh dự án, người mua dự án lúc này chấp nhận sổ chung đứng tên chủ đầu tư, tuy nhiên chủ đầu tư đang xin tách thành những sổ riêng và thời gian tới dự kiến sẽ có sổ riêng cho từng căn. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi việc tách sổ riêng từng căn biệt thự này, về pháp lý cũng giống như việc tách sổ tại dự án Sanctuary Hồ Tràm và Melia The Hamptons Hồ Tràm. Theo đó, những "sổ riêng" có diện tích từ 500m2 này vẫn đứng tên chủ đầu tư, mục đích sử dụng đất vẫn là phục vụ cho mục đích du lịch chứ không phải là đất ở, nên người mua vẫn không được sang tên.

Tại dự án Khu du lịch sinh thái giải trí phức hợp Hồ Tràm (Ixora Hồ Tràm) do Công ty TNHH Dự án Hồ Tràm làm chủ đầu tư. Dự án được UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2292/QĐ-UBND ngày 8.7.2009 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu du lịch sinh thái giải trí phức hợp Hồ Tràm (xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc). Mục đích xây dựng dự án là khu du lịch.  Thế nhưng trên thực tế, chủ đầu tư đã biến tướng đem bán những căn biệt thự này dưới vỏ bọc bằng "Hợp đồng thuê dài hạn".

Dự án du lịch nhưng "chăm chăm" xây biệt thự bán

Qua nhiều tháng điều tra, chúng tôi nhận thấy các dự án phát triển du lịch tại Hồ Tràm được cơ quan chức năng cấp phép các hạng mục phục vụ cho hoạt động du lịch như: Nhà hàng, khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí,... để phục vụ du lịch. Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư dự án thay vì xây dựng khu vui chơi giải trí phục vụ du khách, thì lại "chăm chăm" việc xây biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố để bán.

Điển hình như Khu du lịch nghỉ dưỡng Madison Hồ Tràm (Angsana Hồ Tràm) do Công ty TNHH Madison Land làm chủ đầu tư.  Theo báo cáo tiến độ của chủ đầu tư gửi cơ quan chức năng đến tháng 7.2022, dự án đang triển khai thi công khoảng 80% hạng mục hạ tầng kỹ thuật toàn khu, khoảng 58% công trình biệt thự, khoảng 25% công trình khách sạn và các hạng mục phụ trợ.

Quá trình tìm hiểu thực tế tại dự án, chúng tôi ghi nhận nhiều căn biệt thự đã hoàn thành và bán hết cách đây nhiều năm, trong khi các hạng mục phục vụ du khách như nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi,... thì vẫn chậm trễ.