Sức cầu thị trường giảm
Theo báo cáo tháng 7 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển (R&D), DKRA Group, sức cầu thị trường đất nền TP HCM và vùng phụ cận (Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) chỉ đạt 48%, giảm 6% so với tháng 6 và giảm tới 26% so với tháng 5. Nguyên nhân do Ngân hàng Nhà nước chưa có động thái nới lỏng tín dụng và các thông tin sửa đổi bổ sung Luật đất đai làm nhà đầu tư cân nhắc kỹ và cẩn trọng hơn.
Nguồn cung toàn thị trường ghi nhận đạt 857 nền, tăng 49% so với tháng trước, nhưng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở Bình Dương, tuy nhiên phân bổ cục bộ tại một dự án (chiếm 2/3 tổng nguồn cung). Riêng TP HCM tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới.
DKRA Group cũng ghi nhận giá bán thứ cấp tăng phổ biến từ 7% đến 11% so với cuối năm trước, tuy nhiên thanh khoản thứ cấp sụt giảm, phần lớn đến từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Dự báo trong những tháng tiếp theo, nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tiếp tục giảm, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An.
Giá vẫn tăng và có thể tiếp tục tăng
DKRA Group ghi nhận giá bán sơ cấp nguồn cung mới tại Đồng Nai cao nhất trong các địa phương, ở mức 49,7 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Long An hay Bình Dương thấp hơn, lần lượt đạt 31,9 triệu đồng/m2 và 25 triệu đồng/m2.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Bộ phận R&D, DKRA Group chỉ ra nhiều nguyên nhân khiến mặt bằng giá đất nền vẫn tăng 7 – 11% so với thời điểm cuối năm trước. Thứ nhất, sau khi lệnh giãn cách được dỡ bỏ, các hoạt động sản xuất kinh doanh dần quay trở lại kéo theo sự hồi phục của nhu cầu đầu tư BĐS.
Thứ hai, những thông tin tích cực về việc nâng cấp lên quận, thành phố của các huyện vùng ven TP HCM và tỉnh giáp ranh như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè (TP HCM) hay Tân Uyên, Bến Cát (Bình Dương)…
Thứ ba, gói kích thích kinh tế 350. 000 tỷ đồng trong đó 114.000 tỷ đồng tập trung cho phát triển hạ tầng giao thông, nâng cao khả năng kết nối vùng.
Cuối cùng, chi phí đầu vào phát triển dự án tăng, góp phần nới rộng khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp. Người mua với nhu cầu ở thực có xu hướng lựa chọn các sản phẩm giao dịch thứ cấp ở mức giá phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu bản thân.
 |
| Trong tháng 7, giá đất nền TP HCM và vùng phụ cận ghi nhận tăng. |
Tuy nhiên, ông Thắng nhìn nhận giá chào bán thứ cấp trên thị trường vẫn có sự điều chỉnh giảm cục bộ ở những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao để mua bất động sản. Người bán có xu hướng hạ một phần lợi nhuận kỳ vọng để nhanh chóng thu hồi dòng tiền, giảm áp lực lãi vay trước động thái tăng lãi suất ở các ngân hàng. Những giao dịch này chủ yếu quan sát được ở các dự án gặp vấn đề về pháp lý, chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai dự án, tiến độ hoàn thiện hạ tầng chậm trễ.
Tuy thị trường hiện tại đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng đây cũng có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư với tầm nhìn trong trung - dài hạn, đại diện DKRA Group nhận định. Họ có thể sàng lọc lựa chọn cho mình những bất động sản tốt với mức chiết khấu hấp dẫn, kỳ vọng vào động thái giải ngân cho vay bất động sản trở lại cũng như những tín hiệu tích cực của thị trường vào đầu năm sau.
Bên cạnh đó, người mua/nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ lưỡng tiêu chí như định hướng quy hoạch địa phương; Tình trạng pháp lý dự án; Năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đồng thời, hạn chế việc sử dụng đòn bẩy hoặc có một kế hoạch vay/trả lãi phù hợp nhằm tối ưu hiệu quả đầu tư.
Ông Võ Hồng Thắng cũng bày tỏ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng tiếp tục để lại những sức ép nhất định lên thị trường, cộng thêm tâm lý thận trọng trong giao dịch vào “tháng Ngâu” khiến tình hình nguồn cung – sức cầu trong tháng 8 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp so với tháng 7. Bước sang quý IV, với những dự báo vĩ mô tương đối tích cực (World Bank nâng dự báo tăng trưởng GDP lên 7,5% trong năm nay), thị trường được kỳ vọng có những sự phục hồi nhất định vào quý cuối năm, tuy nhiên sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn.
Trong hoàn cảnh hiện nay, nhà đầu tư có thể xác định rõ nhu cầu, mục tiêu đầu tư, lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính bản thân (đất nền, căn hộ…). Ngoài ra, nhà đầu tư cần trang bị cho mình đầy đủ kiến thức về dự án (pháp lý, tiến độ triển khai hạ tầng, uy tín chủ đầu tư…); Theo dõi sát các chuyển động của thị trường, lựa chọn cho mình những bất động sản tốt, sở hữu tiềm năng tăng trường khi thị trường hồi phục.