Cấm cho thuê, bán căn hộ riêng lẻ chung cư mini có khả thi?

Sự tồn tại của chung cư mini đã không còn xa lạ với người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, cùng với việc giải quyết hàng trăm nghìn chỗ ở cho người dân, thì chung cư mini đồng thời gây áp lực đến hệ thống cơ sở hạ tầng và vấn đề về an ninh, phòng cháy chữa cháy.

Sau vụ hỏa hoạn của chung cư mini tại Khương Hạ, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội khiến 56 người tử vong, vấn đề về chung cư mini không còn có thể xem nhẹ. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã đề nghị Ủy ban Pháp luật rà soát dự án Luật Nhà ở sửa đổi, tuy nhiên "dứt khoát không hợp thức hóa chung cư mini".

Chia sẻ với báo chí hôm 21/9, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Khoa học công nghệ và Môi trường, Bộ Xây dựng, cho biết mô hình chung cư mini không thể tồn tại bởi Luật Nhà ở 2014 không phân loại sản phẩm này. Chung cư mini xin giấy phép là nhà riêng lẻ, xây nhiều phòng, kể cả cho thuê hay bán một căn hộ cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản. Loại hình này bản chất vẫn là nhà chung cư.

Về góc độ quy hoạch, ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng mô hình chung cư mini đang làm méo mó quy hoạch đô thị. Theo ông, phần lớn các chung cư mini nằm trong các ngõ ngách, hẻm sâu tại quận trung tâm. Nhiều tòa xây dựng sai phép, sai mật độ, thêm nhiều tầng, "nhồi" thêm dân cư vào trong những khu vực vốn đã quá tải.

Mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có góp ý Ủy ban Pháp luật Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở. Một trong các góp ý của VCCI là cân nhắc đề xuất không cho nhà ở có quy mô 20 căn hộ được bán, cho thuê mua căn hộ (chung cư mini).

Theo VCCI, trong dự thảo, các căn hộ này đã phải đáp ứng yêu cầu tương tự như một chung cư. Đơn cử như diện tích căn hộ, thiết kế và thẩm định phòng cháy chữa cháy, quản lý vận hành đều phải theo quy định tương tự nhà chung cư.

Dự thảo cũng yêu cầu nhà ở nhiều tầng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc, cảnh quan và không xâm phạm đến quyền, lợi ích của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với công trình liền kề;

"Để đáp ứng các điều kiện trên thì nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân có tính chất như là một chung cư", VCCI cho biết. Do các yếu tố quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, an toàn xây dựng đều đã được xem xét, VCCI cho rằng cần cân nhắc lại đề xuất không cho phép bán, cho thuê mua đối với căn hộ này.

Theo chuyên gia, chưa thể loại bỏ chung cư mini bởi nó có "sức sống riêng" trên thị trường khi giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết TP HCM có khoảng 4,7 triệu lao động làm việc, còn Hà Nội khoảng 4 triệu người. Riêng TP HCM mỗi năm tăng khoảng 200.000 người, 5 năm bổ sung một triệu người, kéo theo nhu cầu nhà ở luôn tăng cao.

Ông cho rằng với số lượng lớn lao động thu nhập thấp và sinh viên, nhà trọ, chung cư mini là lựa chọn bắt buộc để có chỗ ở. Giá thấp, vị trí trung tâm là những ưu điểm của loại hình này. Mức giá từ 600 triệu đồng đến hơn một tỷ đồng mỗi căn phù hợp với túi tiền của nhiều người, trong bối cảnh giá nhà Hà Nội, TP HCM liên tục tăng cao.

Số nhà trọ, chung cư mini do người dân xây dựng ở TP HCM có hơn 60.000 công trình với khoảng 600.000 phòng, tính đến giữa năm 2022, theo Sở Xây dựng. Nguồn cung này đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 1,8 triệu người, chiếm gần 40% tổng số lao động tại thành phố.

Trong khi đó, nhà ở xã hội, căn hộ bình dân hay kí túc xá tại các trường đại học chỉ đáp ứng một phần nhu cầu của nhóm đối tượng như lao động thu nhập trung bình - thấp, hộ gia đình trẻ, sinh viên.

Ba năm trở lại đây, Hà Nội và TP HCM gần như vắng bóng dự án căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2), trong khi phân khúc cao cấp chiếm 70-80% nguồn cung. Một phân khúc phù hợp với người lao động thu nhập thấp là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung cũng ít ỏi và chỉ dành cho một nhóm đối tượng đáp ứng tiêu chí thụ hưởng chính sách.

"Thiếu nhà ở cho nhóm người yếu thế, vốn chiếm phần lớn trong xã hội dẫn đến sự ra đời và nở rộ chung cư mini trong hơn một thập kỷ qua", ông Châu nói.