Sau khi xác lập mức đỉnh hơn 72.000 đồng/cp vào tháng 10/2021, cổ phiếu PDR hiện đang giảm sàn phiên thứ 4 liên tiếp về vùng giá sát 30.000 đồng/cp, tức giảm tới 57% và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Vốn hoá hiện chỉ còn hơn 20.300 tỷ đồng, tức mất khoảng 15.200 tỷ đồng chỉ trong vòng hơn 1 năm (tính theo giá điều chỉnh).
Lãi nhờ hoạt động bán "con", tồn kho chiếm 62% tổng tài sản ngắn hạn
Việc cổ phiếu PDR của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt nói riêng và ngành bất động sản nói chung liên tục bị bán tháo trong thời gian qua có lẽ là điều dễ hiểu khi những thông tin về thị trường bất động sản ảm đạm, sức mua giảm và cơ quan Nhà nước siết mạnh dòng chảy vốn vào lĩnh vực này.
Với PDR, bức tranh tài chính u ám đã thể hiện rõ trên báo cáo tài chính quý 3/2022 vừa qua khi nguồn thu chính chỉ vỏn vẹn vài chục tỷ đồng, dòng tiền kinh doanh âm nặng và doanh nghiệp cũng đang “dính” tới vay nợ trái phiếu cũng như mang hàng trăm triệu cổ phiếu thế chấp ngân hàng.
Cụ thể, quý 3/2022, doanh thu thuần của PDR chỉ vỏn vẹn 11 tỷ đồng, lao dốc tới 99% so mức 1.267 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên doanh thu tài chính đột biến 1.249 tỷ đồng, gấp hơn 2.700 lần so mức 460 triệu đồng của cùng kỳ nhờ hoạt động chuyển nhượng 46% vốn tại công ty con là CTCP Địa ốc Sài Gòn KL cho Công ty TNHH Bất động sản Gemini.
Nhờ đó doanh nghiệp bất động sản này mới có lãi ròng gần 718 tỷ đồng dù chịu lỗ từ hoạt động khác gần 103 tỷ đồng trong quý 3.
 |
| PDR có lãi quý 3/2022 nhờ hoạt động tài chính |
PDR hiện có vốn điều lệ 6.716 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 10.402 tỷ đồng. Nếu tính cả các khoản nợ khoảng 15.395 tỷ đồng thì doanh nghiệp có tổng nguồn vốn là 25.797 tỷ đồng, tương ứng với toàn nguồn hình thành tài sản của doanh nghiệp.
Trong cơ cấu tài sản của PDR, tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng chủ yếu với giá trị tại thời điểm cuối tháng 9/2022 là 21.298 tỷ đồng, chiếm khoảng 82% tổng giá trị tài sản của PDR. Trong đó, riêng hàng tồn kho của PDR ghi nhận giá trị lên tới 13.378 tỷ đồng (tăng thêm gần 1.200 tỷ), chiếm 62% tổng giá trị tài sản ngắn hạn. Khoản phải thu ngắn hạn cũng tăng đột biến gấp 3 lần lên tới 7.614 tỷ đồng chủ yếu là trả trước cho người bán và phải thu khác từ loạt công ty bất động sản và cá nhân.
Hàng tồn kho của Phát Đạt chủ yếu nằm ở các dự án bất động sản, trong đó giá trị hàng tồn kho là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư các dự án đang triển khai…
Dự án đang có quy mô lớn nhất trong danh mục hàng tồn kho của PDR là Dự án The EverRich 2, với quy mô hàng tồn kho ghi nhận tại riêng dự án này lên tới 3.597 tỷ đồng.
Ngoài ra, một số dự án có giá trị hàng tồn kho trên ngàn tỷ như Dự án Bình Dương Tower (tồn kho 2.321 tỷ đồng), Dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (tồn kho 1.992 tỷ đồng), Dự án Phước Hải (tồn kho 1.468 tỷ đồng), Dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (hay còn gọi là Dự án Astral City, tồn kho 1.396 tỷ đồng…
 |
| Cơ cấu hàng tồn kho của PDR |
Dòng tiền kinh doanh âm nặng, thế chấp gần 162 triệu cổ phiếu PDR để vay tài chính
Trong quý 3/2022, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của PDR âm tới 1.758 tỷ đồng do ảnh hưởng chính từ lỗ từ hoạt động đầu tư (1.147 tỷ) và chi phí lãi vay và phát hành trái phiếu (139 tỷ) cũng như tăng các khoản phải thu.
Do đó, dù dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư và hoạt động tài chính đều dương song lưu chuyển tiền và tương đương tiền thuần trong kỳ của PDR vẫn âm 548 tỷ đồng. Tương ứng tỷ lệ quy mô âm dòng tiền của PDR trong quý 3/2022 so với vốn chủ sở hữu là 5,2%, tức mức thâm hụt dòng tiền của PDR nặng hơn so với cùng kỳ.
Tổng vay nợ tài chính của PDR tại thời điểm cuối tháng 9/2022 tăng thêm hơn 1.800 tỷ lên 5.265 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngân hàng hơn 1.148 tỷ đồng, nợ trái phiếu hơn 2.846 tỷ đồng (tăng vọt so kỳ trước), còn lại vay bên khác 1.270 tỷ đồng.
Hiện tại, PDR vẫn còn 10 lô trái phiếu đang trong quá trình trả lãi, trong đó 9 lô sẽ đáo hạn trong năm 2023 (lô gần nhất đáo hạn vào tháng 2/2023) và 1 lô sẽ đáo hạn vào tháng 3/2024. Tất cả 10 lô trái phiếu của PDR đều được đảm bảo bởi cổ phiếu PDR do cổ đông sở hữu.
Cũng cần lưu ý, Phát Đạt đang sử dụng 161,6 triệu cổ phiếu PDR (chiếm gần 22,6% tổng số lượng cổ phiếu đang lưu hành) làm tài sản thế chấp cho các khoản vay nợ tài chính.
Trong khi đó, tính đến tháng 4/2022, Chủ tịch PDR Nguyễn Văn Đạt đang nắm hơn 332 triệu cổ phiếu PDR, tương ứng 49,45% vốn, và Công ty Phát Đạt Holdings (nơi ông Đạt cũng làm Chủ tịch) sở hữu 73,6 triệu cổ phiếu, chiếm 10,96% vốn PDR.
Chính việc cổ phiếu PDR lao dốc thời gian qua mà ngày 7/11, Chứng khoán Tân Việt (TVSI) đã bán giải chấp tổng cộng 1,44 triệu cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của 2 chủ thể trên.